나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [13] 경기도 평택시 용이동 428-7 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (13)

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7 4층 401호 (신흥마을2길 24)

용도: 도시형생활주택 (원룸형 다세대주택)

감정가: 93,000,000원

토지면적: 24.12㎡ (약 7.3평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약

등기부상 소유권보존은 이재숙씨 명의로 2017년 7월 11일에 등기되었습니다.

말소기준권리는 하나은행의 근저당으로 2017년 7월 20일에 설정되었으며, 채권액은 600,000,000원입니다.

이 외 하나은행 근저당, 전상철 근저당, 안영훈 주택임차권, 전상철 임의경매, 하나은행 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,030,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 안영훈

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 8월 5일

* 배당신고일자: 2024년 5월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 안영훈 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계

0원 (모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

1.3. 상권분석

주변 건물

본 건은 철근콘크리트구조 다세대주택(도시형생활주택)으로 총 17세대로 구성되어 있으며, 2017년에 준공되었습니다.

지역 특성

본 건은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있으며, 용이초등학교 인근입니다.

주변 시세 비교

제공된 JSON 정보는 "신영평택비전지웰테라스"(지번 661, 2019년식 연립주택)의 최근 매매 사례로, 2026년 5월 및 7월에 40,000,000원 ~ 41,000,000원 사이의 실거래가가 확인되었습니다.

이는 본 건(용이동 428-7, 다세대주택)과는 건물 유형 및 지번이 다른 유사 물건의 시세로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가(93,000,000원)가 해당 JSON에서 확인된 실거래가보다 높게 책정되어 있으므로, 시세 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

용이초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통

버스정류장이 가까이 있으며, 남동측 안성IC를 통해 광역 교통망 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건, 중복사건, 공동담보

여러 사건이 병합되어 진행되므로 경매 절차가 복잡할 수 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보 물건의 가치 변동이나 경매 결과가 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

임대차 관계

임대 관계는 미상이며, 일부 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적인 점유자 또는 임차인 관련 추가 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 명시된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.)

건물 특성

도시형생활주택의 경우, 공급 증가에 따른 시장 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 상태

건물 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 구체적인 노후 정도나 유지보수 필요성은 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택이며, 감정가는 93,000,000원입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하며, 인수할 보증금이 없습니다.

주변 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

제공된 인근 연립주택 매매 사례는 본 건 감정가 대비 낮은 수준을 보이나, 물건의 유형 및 지번이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

중복 병합 사건이라는 점은 본건의 특수성을 나타내므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 명확합니다.

평택시 용이동 일대의 개발 계획 및 향후 부동산 시장 동향에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 지역(용이동, 2019년식 연립주택)의 매매 시세는 40,000,000원 ~ 41,000,000원 수준으로 확인되었으나, 본 건과는 건물 유형 및 지번이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가(93,000,000원)가 유사 거래 사례 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 실제 시장 가치는 건물의 관리 상태, 내부 컨디션, 향후 평택 지역 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 65,000,000원에서 75,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 예상가는 절대적인 기준이 아니며, 반드시 현장 조사를 통해 실질적인 가치를 재평가한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.