나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [9] 경기도 평택시 용이동 428-7 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (9)

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 62,000,000원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

건축물 정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2017-07-04

- 총 17세대로 구성된 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하여 교통 환경은 무난한 편입니다.

물건지 북측으로는 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 이외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2017-07-20)

등기부채권 총액: 960,000,000원 (을1: 600,000,000원, 을2: 360,000,000원)

소유권보존: 이재숙 (2017-07-11)

임의경매: 전상철 (2024-04-30), 하나은행 (2024-07-30)

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자: 2024-03-06

* 확정일자: 2024-03-06

* 배당신고일자: 2024-07-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰로 인해 모든 보증금을 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '신영평택비전지웰테라스'(지번 661)에 대한 정보로, 본 건(용이동 428-7)과는 다른 단지 및 유형(연립/빌라)의 주택으로 추정됩니다. 해당 데이터의 매매가는 약 40,000,000원에서 41,000,000원 수준이나, 이는 약 85㎡(25.7평) 면적을 기준으로 한 것으로 보입니다. 본 건은 18.90㎡(5.72평)의 도시형생활주택으로, 면적 및 용도 차이가 커 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

평택시 용이동 일대의 도시형생활주택 및 소형 주택 매매 동향을 파악한 결과, 유사 면적대의 소형 주택은 2022년~2026년 사이 거래 사례에서 약 3000만원대에서 5000만원대까지 다양한 가격대를 형성하고 있는 것으로 나타납니다. 이는 개별 건물의 상태, 층수, 옵션 등에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

3.2. 생활 편의시설

본 건은 "용이초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

3.3. 혐오시설 정보

평택시 용이동 428-7번지 인근 지역에 대하여 혐오시설 정보를 확인한 결과, 고덕신도시 인근에 평택에코센터(생활폐기물 처리 시설)가 운영 중이나, 본 건의 직접적인 인근에 위치하지는 않습니다. 또한, 평택시 청북읍 등 일부 권역에 유해 화학물질 취급 사업장이 있으나, 용이동 지역과는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 중복 병합 사건

본 건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보로 진행되는 경매로, 다수의 채권 관계가 얽혀 있을 수 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

4.2. 내부 상태 미확인

감정평가 시 일부 폐문 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 공부 자료 및 외부 관찰을 통해 이용 상태가 기재되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

4.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요하나, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택으로, 용이초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 교통 접근성 또한 무난하며, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 유일한 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 중복 병합 사건이라는 점과 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

6. 투자 포인트

* 용이초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 평택시 내 도시형생활주택으로, 소형 평수 특성상 1인 가구 수요를 기대할 수 있습니다.

* 말소 기준 권리보다 선순위 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

7. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 62,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 소형 주택(도시형생활주택)은 약 3,000만원대에서 5,000만원대의 거래 사례가 확인되었습니다.

현재 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

내부 상태 미확인, 중복 병합 사건 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 범위와 감정가를 종합적으로 고려하여, 40,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 부동산 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.