나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [2] 경기도 평택시 용이동 428-7 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (2)

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 61,000,000원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

토지지분: 15.632㎡ (약 4.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

건물지분: 18.9㎡ (약 5.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 전

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 용이동에 소재하며, "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동측으로는 경부고속도로 안성IC가 소재하는 등 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신흥지구유치원 관련 교육지원청 문의 필요), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존(갑1): 이재숙 (2017-07-11)

* 근저당권(을1): 하나은행 (2017-07-20, 말소기준권리)

* 근저당권(을2): 전상철 (2017-11-28, 말소)

* 주택임차권(을3): 전경자 (2024-06-20, 말소) - 전입/확정일자 2020-03-16

* 임의경매(갑4): 전상철 (2024-04-30, 말소)

* 임의경매(갑5): 하나은행 (2024-07-30, 말소)

* 등기부채권 총액: 980,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-06-01 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (지상권 개요는 비고).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-03-16

* 확정일자: 2020-03-16

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 개발 현황

주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 비교적 안정적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 최근 인근(용이동 661번지)의 "신영평택비전지웰테라스"와 같은 연립주택 단지에서는 2026년 5월경 40,000만원 ~ 41,000만원 (4억 ~ 4억 1천만원)의 매매 사례가 있습니다. 다만, 해당 사례는 본 건과 규모(전용면적 약 85㎡ vs 18.90㎡) 및 건축 연도(2019년 vs 2016-2017년)에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 주변 시세 분석

본 건은 면적이 18.90㎡(약 5.72평)으로 소형 주택에 해당합니다. 감정가는 61,000,000원(6천 1백만원)으로 책정되었습니다. 제공된 인근 매매 사례는 본 건보다 훨씬 큰 규모의 주택이므로, 직접적인 시세 비교보다는 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"용이초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있어 초등 교육 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타

본 건이 위치한 지역은 주위 환경이 보통이며, 교통 상황 역시 무난한 편으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

현장 방문 시 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못한 부분이 있어, 정확한 건물 상태 파악에는 제약이 있었습니다. 공부 자료 및 외부 관찰을 통해 이용 상태를 파악하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

현재 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (임대관계 미상)

6.3. 기타

본 건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등으로 진행되는 건이므로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택으로, 소규모 면적(18.90㎡)을 가지고 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 용이초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 제한적이었던 점과 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 평택 지역은 최근 폐기물 처리 시설 관련 논의가 활발한 지역 중 하나이나, 본 건 특정 위치에 직접적인 혐오시설의 영향은 검색 결과상 명확히 나타나지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

* 말소 기준 권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 경부고속도로 안성IC 접근성이 용이하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 주변에 교육시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 61,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 사례는 본 건과 규모 및 종류에서 차이가 있어 직접적인 시세 반영은 어렵습니다. 또한, 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

권리상 인수되는 금액이 없고, 건물의 면적이 작다는 점을 감안하여, 감정가 61,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 재확인, 주변 시세 및 수요 동향 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.