나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [6] 경기도 평택시 용이동 428-7 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (6)

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7, 2층 206호

용도: 도시형생활주택

감정가: 64,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 전OO

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

토지 지분: 16.169㎡ (약 4.89평)

건물면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

건물 지분: 19.55㎡ (약 5.91평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 남동측으로 경부고속도로 안성IC가 위치하여 광역적인 교통망 접근성이 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

물건이 소재한 건물은 북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 이재숙 (2017.07.11)

* 근저당 (말소기준권리): 하나은행 (2017.07.20, 600,000,000원)

* 근저당: 전상철 (2017.11.28, 360,000,000원)

* 임의경매: 전상철 (2024.04.30)

* 임의경매: 하나은행 (2024.07.30)

총 근저당 및 채권 최고액 합계: 960,000,000원.

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신동엽 (신 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.10.11

* 배당신고일자: 2024.05.24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 용이동 초등학교 인근 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 다양한 주거/상업 시설이 혼재하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 17세대가 거주 중인 건물로, 1인 가구 또는 소형 임대 수익 목적에 적합한 환경입니다.

4.2. 주변 개발 정보 (참고 자료 분석)

최근 인근 지역("신영평택비전지웰테라스", 2019년 건축, 연립주택)의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 84.96㎡(약 25.7평)의 주택이 2026년 5~7월 사이 40,000,000원에서 41,000,000원 사이로 거래되었습니다. 이는 본 물건과 건물 연식 및 면적, 주택 유형에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 물건은 감정가가 64,000,000원으로, 면적 대비 감정가가 상대적으로 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 용이초등학교가 인근에 위치하며, 보호구역으로 지정된 유치원 등이 있습니다.

* 교통시설: 버스정류장, 안성IC 접근성이 양호합니다.

* 기타: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건 및 복잡한 권리관계

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 행정 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가 시 일부 폐문 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 이로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 하자 여부, 설비 작동 상태 등을 정확히 파악하지 못했을 수 있으며, 이는 명도 과정이나 수리 비용 발생 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금

임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원이지만, 5천만원의 보증금을 지급한 임차인이 존재합니다. 비록 법적으로 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서의 협의나 원활한 임대차 승계 등을 고려할 때 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설 검토)

평택시 용이동 428-7번지 인근을 조사한 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경은 지속적으로 변화할 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 용이초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 무난한 편이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 4개 층에 총 17세대가 거주 중입니다. 등기부상 채무는 매각으로 모두 소멸되며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 중복병합사건으로 인한 절차 복잡성, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재합니다. 감정가는 64,000,000원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 도시형생활주택

19. 55㎡(약 5.91평)의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 투자에 적합합니다.

8.2. 편리한 교통망

안성IC 및 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

8.3. 권리관계 소멸

모든 채무가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 행사에 부담이 없습니다.

8.4. 명도 용이성 (대항력 없는 임차인)

대항력 없는 임차인이므로 명도 절차 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 64,000,000원입니다. 임차인의 보증금 50,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 예상 입찰가 산정 시 제외됩니다.

주변 시세 자료(인근 신축 연립주택, 84.96㎡ 기준 4000~4100만원)와 비교했을 때, 본 건은 면적이 현저히 작고 건물 연식도 더 오래된 점을 고려해야 합니다. 그러나 도시형생활주택(원룸형)으로서의 개별적인 시장 가치와 감정가의 신뢰도를 종합적으로 판단해야 합니다.

중복병합사건으로 인한 절차적 복잡성, 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 60,000,000원 사이에서 보수적으로 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임장 시 파악한 주변 임대 시세, 타 경매 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.