나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [4] 경기도 평택시 용이동 428-7 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7, 2층204호

용도: 도시형생활주택 (원룸형, 총 17세대)

건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 62,000,000원

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.3. 감정평가 요약

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕 지상 4층 다세대주택(도시형생활주택) 총 17세대임.

이용상태는 201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지는 대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

본건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 용이초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 남동측으로 경부고속도로 안성IC가 인접하여 광역 접근성 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m 미만의 소로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(신흥지구유치원 관련), 공장설립승인지역 등에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 시 제한사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 소유권 보존 (이재숙, 2017-07-11)

* 근저당 (하나은행, 600,000,000원, 말소기준권리, 2017-07-20)

* 근저당 (전상철, 360,000,000원, 2017-11-28)

* 임의경매 (전상철, 2024-04-30, 말소)

* 임의경매 (하나은행, 2024-07-30, 말소)

등기부채권 총액: 960,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 요약상 관련 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양정호

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2019-09-26

* 확정일자: 2022-10-25

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: -

권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 "신영평택비전지웰테라스"(연립주택)로, 본건(도시형생활주택)과는 건물 유형 및 면적(84.59~84.96㎡)에서 상당한 차이가 있습니다. 해당 정보는 2026년 5월~7월에 40,000만원 ~ 41,000만원 (4억 ~ 4.1억)의 거래 시세를 보여주며, 이는 해당 지역(용이동)의 부동산 시장 강세를 간접적으로 나타냅니다.

본건의 감정가는 62,000,000원으로, 18.90㎡(약 5.72평) 기준 평당 약 10,800,000원 (㎡당 약 328만원) 수준입니다. 제공된 JSON 시세자료와 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 지역의 전반적인 가격대를 참고할 수 있습니다.

4.2. 인근 상권 특성

용이초등학교 인근으로 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

용이초등학교가 북동측에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보: 경매 진행 과정에서 절차적 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 폐문부재: 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 실제 점유 및 물건 상태에 대한 정확한 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상 (외부 정보): 물건명세서 및 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. (단, 임차인 양정호 정보가 있으나 대항력 없음으로 분석됨.)

* 비교 시세 정보의 이질성: 제공된 JSON 시장 데이터는 본건과 다른 유형 및 크기의 물건으로, 직접적인 시세 반영에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적의 경매 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 채무나 보증금은 없는 것으로 확인되어 권리적인 측면에서는 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 다만, 경매 절차의 복잡성과 현장 조사의 중요성이 요구됩니다. 제공된 주변 시세 자료는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 상황을 참고할 수 있습니다. 소액 투자를 고려한다면 기본적인 생활 인프라와 교육 시설 접근성을 갖춘 본건의 가치를 신중히 검토해 볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 6,200만원으로 비교적 적은 자본으로 접근이 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 도시형생활주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 절차만 성공적으로 마무리된다면 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

* 교육 및 교통 접근성: 용이초등학교와 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 62,000,000원

현재 시세 (인근 지역, 비교 대상이 아닌 다른 유형의 물건): 400,000,000원 ~ 410,000,000원 (84.59~84.96㎡ 기준)

본건은 18.90㎡ (약 5.72평)의 도시형생활주택으로, 상기 비교 시세는 직접적인 참고가 어렵습니다. 본건의 감정가는 1㎡당 약 328만원으로 책정되어 있습니다. 권리상 인수되는 부분이 없고, 소형 면적임을 감안할 때, 보수적으로 감정가 수준을 시작으로 105% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현재로서는 보수적인 접근으로 감정가 62,000,000원에서 최대 65,100,000원 사이에서 입찰가를 검토해 보는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (현장 조사 및 시장 상황에 대한 추가적인 면밀한 분석 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.