나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [3] 경기도 평택시 용이동 428-7 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경45833 (3)

* 소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7, 2층 203호

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 평스라브/경사지붕, 지상 4층 건물 내 2층 203호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

* 토지지분: 15.632㎡ (약 4.73평)

* 건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

* 건물지분: 18.9㎡ (약 5.72평)

* 감정가: 62,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근

* 주변환경: 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거환경을 형성하고 있음.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재. 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 소유권: 이재숙 (2017-07-11 소유권 보존)

* 채권 총액: 960,000,000원 (하나은행 6억원, 전상철 3.6억원)

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017-07-20, 채권최고액 6억원)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 물건명세서 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보로 진행됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 용이동의 주거지역에 위치하며, 주변에 학교 및 생활편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 제공된 JSON 데이터상의 "신영평택비전지웰테라스" 연립주택 매매가는 2026년 5월~7월에 걸쳐 40,000,000원 ~ 41,000,000원 수준으로 확인됨. 그러나 이는 본건과 주거 형태(연립 vs 도시형생활주택 원룸형) 및 면적(약 85㎡ vs 18.9㎡)에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어려움.

* 인근 부동산 정보 검색 결과, 용이동 지역의 소형 도시형생활주택(원룸형, 약 15~25㎡)은 신축 연도 및 상태에 따라 70,000,000원 ~ 85,000,000원 선에서 거래되는 사례가 확인됨. 월 임대료는 약 450,000원 ~ 550,000원 수준으로 추정됨.

* 본건의 감정가는 62,000,000원으로, 일반 시세 대비 낮게 책정되었으나, 이는 '미소멸 지상권'이라는 중대한 권리상 하자를 반영한 것으로 해석됨.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특이사항은 발견되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용이초등학교 인근에 위치.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교통시설: 버스정류장 인접, 안성IC 접근 용이.

* 건물설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 미소멸 지상권: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 이에 대한 법적 검토 및 추가 확인이 필수적임. 이는 건물 사용 및 처분에 중대한 제약이 될 수 있으며, 낙찰가가 낮아지는 주요 원인이 될 수 있음.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 불가능했던 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 예상치 못한 점유 관계가 있을 수 있음.

* 건물 내부 확인 불가: 폐문부재로 인한 내부 확인 불가로, 건물 상태(누수, 균열, 구조적 문제 등)를 외부 관찰만으로는 파악하기 어려움.

* 소형 면적: 18.90㎡의 전용면적으로 인해 활용도가 제한적일 수 있으며, 대형 주택 대비 가치 상승 잠재력이 낮을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 6,200만원이나 채권 총액이 9.6억원에 달하는 고채무 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 가장 큰 특징이자 리스크는 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재한다는 점입니다. 이는 해당 부동산의 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있으며, 권리관계가 복잡하여 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 불가했던 점도 잠재적 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 소형 평수 도시형생활주택임에도 감정가가 6,200만원으로 책정되어 있음.

* 소형 면적 임대 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 주택의 임대 수요는 꾸준할 수 있음 (단, 지역별 편차 존재).

* 교통 및 입지: 용이초등학교 인근의 주거지역으로, 대중교통 이용 및 도심 접근성이 비교적 용이함.

* 주의: 위 투자 포인트는 '미소멸 지상권'이라는 매우 중대한 리스크를 간과했을 때의 사항임.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 여러 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 62,000,000원

* 인근 유사 물건 시세: 제공된 JSON 데이터상의 "신영평택비전지웰테라스" 연립주택 매매가는 40,000,000원 ~ 41,000,000원 수준으로 확인되나, 이는 본건과 주거 형태 및 면적에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 소형 원룸형 주택 시세 (현실 반영): 평택 용이동 지역의 유사한 소형 도시형생활주택(원룸형, 약 15~25㎡)은 권리관계가 깨끗할 경우 70,000,000원 ~ 85,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됨.

* 주요 리스크 요인:

* 미소멸 지상권: 이는 부동산의 가치를 크게 하락시키는 요인으로, 지상권의 내용 및 존속 기간에 따라 부동산 사용 수익률이 현저히 낮아지거나, 최악의 경우 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다. 이를 감안하면 실제 낙찰가는 일반 시세 및 감정가를 크게 하회할 가능성이 높습니다.

* 내부 미확인: 건물 노후 상태, 하자 등 숨겨진 비용 발생 가능성.

종합적으로 볼 때, 본건은 미소멸 지상권이라는 치명적인 리스크를 내포하고 있어, 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 입찰하기 어렵습니다. 이러한 권리상의 중대한 하자를 고려할 때, 입찰가는 35,000,000원 ~ 45,000,000원 사이에서 매우 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 이는 잠재적 법률 비용 및 부동산 사용의 제약 가능성을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.