나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107932 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 94-94 예다인 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107932 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 94-94 예다인 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매3계 2024타경107932 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 양화로 101-3, 4층401호 (박달동,예다인) | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안양지원 2024타경107932 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경107932 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 94-94 예다인 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 32.55㎡ (약 9.85평)

건물면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2025. 8. 22.)가 제출되었음.

기타참고사항: 등기사항전부증명서상 임차보증금 305,000,000원의 임차권이 설정 등기되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치한 "진흥5차아파트" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 또한, 본건 토지는 북측으로는 소로3류(폭 8m 미만), 동측으로는 중로2류(폭 15m-20m)에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다. 토지이용계획 상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 임차보증금 305,000,000원의 임차권이 설정되어 있는 점이 확인되었습니다. 이는 본건 감정가(266,000,000원)보다 높은 금액으로, 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

가장 주목할 점은 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 확약서가 제출되었다는 것입니다. HUG는 우선변제권만을 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금 부담이 없거나 현저히 줄어들 가능성을 시사하며, 권리 관계의 부담을 덜어주는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, HUG의 확약 내용과 절차를 정확히 확인하여 잔여 보증금 문제 및 말소 절차에 대한 최종적인 법적 효력을 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 박달동 일대는 기존 아파트 단지와 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 생활권이 안정적으로 형성되어 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 북측과 동측으로 접한 도로(소로3류, 중로2류)는 지역 내 접근성을 높여주며, 이는 자연스럽게 지역 상권 활성화에도 기여할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 점은 유동인구 확보 측면에서 긍정적이며, 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상가 및 서비스업종의 성장이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 경기도 안양시 만안구 박달동의 주거 밀집 지역에 위치하여 조용하고 안정된 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 안양 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변에는 다세대주택과 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 편의시설 이용이 용이하며, 근린생활시설 또한 갖추고 있어 일상생활에 필요한 대부분의 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 지어진 건물이며, 위생, 급배수, 난방시설 및 승강기, 주차 시설이 완비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 등기사항전부증명서상 임차보증금이 305,000,000원으로 감정가 266,000,000원을 상회하는 점은 잠재적인 가격 하락 요인이 될 수 있습니다. 비록 HUG로부터 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약이 있었으나, 예상치 못한 법적 해석이나 추가적인 문제가 발생할 경우 낙찰가의 재산정이나 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

둘째, 토지이용계획상 "상대보호구역"으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 교육환경보호에 관한 법률에 따라 일정 범위 내에서 교육 관련 시설의 설립이나 운영에 제한이 있을 수 있으며, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

셋째, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수들입니다. 확약서 내용이 명확하고 이행되더라도, 명도 절차 자체는 시간이 소요될 수 있으며, 이에 따른 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

넷째, 주변 시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 현재까지 제공된 정보나 일반적인 검색으로는 혐오시설의 존재 여부가 명확히 드러나지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인하거나 상세 지적도를 통해 인접 토지의 이용 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 지역 내에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 뛰어나며 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기에 대한 확약서가 제출된 점은 권리 분석상 매우 긍정적인 요소로, 매수인의 인수 부담을 크게 줄여줄 것으로 예상됩니다. 다만, 임차보증금 총액이 감정가를 상회하는 점과 상대보호구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 권리 관계의 명확성 확보와 함께 신중한 접근이 이루어진다면, 안정적인 투자 기회를 제공할 수 있는 물건이라고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 우수한 입지: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역에 위치하며, 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

- 권리관계 명확성 증대: 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약으로 인해 매수인의 인수 부담이 크게 감소할 것으로 예상됩니다. 이는 명도 및 권리관계 정리 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 줄여줍니다.

- 지역 내 주거 수요: 안양시 만안구는 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 다세대주택의 경우 지역 주민들의 선호도가 높을 수 있습니다.

- 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 기반 시설 확충 시 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 이는 별도의 심층적인 시장 분석이 필요합니다.)

법원 정보

안양지원 경매3계