나이스옥션 법원경매 수원 2023타경6337 [1] 경기도 화성시 남양읍 원천리 658-1 운동시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경6337 [1] 경기도 화성시 남양읍 원천리 658-1 운동시설 경매

• 사건번호: 2023타경6337
• 주소: 경기도 화성시 남양읍 원천리 658-1
• 감정가: 32,516,703,280원
• 최저가: 11,153,229,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 운동시설

수원지방법원 경매18계 2023타경6337 | 소재지: 경기도 화성시 남양읍 원천리 658-1 | 감정가: 32,516,703,280원 | 최저가: 11,153,229,000원 | 용도: 운동시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경6337 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 원천리 658-1 외 (총 36필지)

용도: 운동시설 (골프연습장 및 Par3 골프장)

감정가: 32,516,703,280원

토지면적: 165,468.00㎡ (약 50,053평)

건물면적: 2,003.96㎡ (약 606평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 분묘기지권 성립여지 있음 (목록14. 지상 소유자 미상 분묘 2기)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 마도면 송정리 소재 "송정산업단지" 동측 인근에 위치하고 있다. 주위는 산업단지, 단독주택, 캠핑장 등, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이다.

교통상황: 다수 필지로서 일부는 차량 출입이 가능하나 일부는 불가능하여 대중교통수단 이용은 불편한 편이다.

형태 및 이용상태: 전체 필지 중 상당수(기호(1),(2),(4)-(9) 등)는 일단으로 골프연습장 및 Par3 등의 골프장, 주차장 등으로 이용 중이다. 그 외 필지들은 자연림, 전, 답, 묵전 등의 상태이며 일부는 맹지이다. 전체적으로 완경사 및 일부 평탄한 부정형의 토지로 구성되어 있다. 기호(17)은 지하로 철도가 통과하는 특이사항이 있다.

인접 도로상태: 골프장으로 이용되는 일단의 토지(기호(1),(2),(4)-(9) 등)는 포장도로를 통해 외부와 접하며 도로 상태는 보통이다. 그 외 필지들은 비포장도로에 접하거나 맹지인 경우가 많다.

토지이용계획 및 제한상태: 대다수 필지가 계획관리지역, 보전관리지역, 자연녹지지역 등에 해당하며, 관광.휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한) 및 성장관리권역 등에 포함된다. 일부 필지는 농림지역, 임업용산지, 개발제한구역 및 철도(서해선복선전철)에 저촉되는 등 복잡하게 얽혀 있어 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있다.

1.3. 건물 및 제시외 물건 현황

건물 구조 및 이용상태: 건물(기호(3))은 철골철근콘크리트조 및 철골조 평스라브지붕 4층 건물(일부 판넬지붕)이다. 공부상 운동시설 및 제2종 근린생활시설이나, 1층은 창고, 연습장, 준비실, 로비, 사무실 등으로, 2층은 공실인 일반음식점(Club House), 샤워실, 숙소 등으로, 3~4층은 휴게실, 락카룸, 숙소, 타석 등으로 이용 중이다. 현재 공실 및 공부상의 용도로 이용하지 않는 부분이 있으며 보수가 필요해 보인다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비(1층-3층), 전기보일러설비, 전기온수기설비 등이 되어 있다.

제시외 물건: 건물에 부합되어 있는 철탑, 그물망, 골프공 세척공급 시스템 등 골프연습장 관련 시설 및 이동식 주택, 컨테이너, 비닐하우스 등 다수의 제시외 물건이 일괄매각에 포함된다.

공부와의 차이: 토지의 실제 이용 상태가 공부(지적공부)와 다르거나, 건물의 소재 지번 및 용도가 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 차이가 있는 등 일부 불일치 사항이 존재한다.

2. 권리분석

2.1. 매각대상 및 주의사항

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 부합물도 모두 포함된다.

주의사항: 목록 14. 지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하며, '분묘기지권'이 성립할 여지가 있다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 매수인이 분묘의 이장을 요구하기 어려울 수 있으며, 성립 여부에 대한 철저한 확인 및 명도(이장) 리스크를 고려해야 한다.

채권 및 채무: 부동산임의경매 사건으로 채권자 및 채무자 관계를 확인하여야 한다.

임대차 관계: 임대관계는 미상이나, 건물의 공실 여부와 실제 이용 현황을 보았을 때 영업 중인 시설에 대한 임대차 관계 여부를 반드시 확인해야 한다.

3. 상권분석 및 생활정보 (추정)

3.1. 상권분석 (골프장)

주변 환경: 인근에 송정산업단지 등 산업시설이 위치하며, 단독주택, 캠핑장 등도 소재하여 잠재적인 골프장 이용 수요가 있을 수 있다.

교통 접근성: 일부 필지는 차량 접근이 용이하나, 전체적인 대중교통 이용은 불편하므로 자가용 이용 고객을 주요 타겟으로 할 것으로 보인다.

경쟁 시설: 화성시 일대에 다수의 골프연습장 및 골프장이 존재하므로 시설의 경쟁력, 관리 상태, 가격 경쟁력 등을 확보해야 한다.

이용 현황: 현재 골프연습장 및 Par3 골프장으로 이용 중이며, 일부 토지는 부속 시설 및 휴양림 등으로 활용될 가능성이 있다. 건물은 공실이 많고 보수가 필요해 정상적인 영업을 위해서는 추가적인 투자가 필요하다.

3.2. 생활정보

주요 인프라: 인근에 산업단지가 위치하나, 생활 편의시설(대형마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 리스크

분묘기지권: 목록 14. 분묘 2기에 대한 분묘기지권 성립 여부는 가장 큰 리스크 중 하나이다. 분묘기지권 성립 시 이장이 어려워 토지 이용에 제약이 발생한다.

토지 이용제한: 다수의 필지가 농림지역, 개발제한구역, 철도 저촉, 가축사육제한구역 등 복잡한 토지이용계획 및 제한사항을 가지고 있어 향후 개발 및 용도 변경에 어려움이 예상된다.

맹지 및 도로: 일부 필지가 맹지이거나 지적도상 도로와 현황 도로가 상이하여 추후 토지 가치 및 이용에 제약이 있을 수 있다.

공부와의 차이: 토지 이용 현황 및 건물의 용도, 소재 지번에 대한 공부와의 차이는 행정적인 문제(이행강제금, 원상복구 명령 등)를 야기할 수 있다.

4.2. 시설 리스크

시설 노후화 및 보수: 건물 내 공실이 많고 보수가 필요한 부분이 있다고 보고되어 있어 시설 개선을 위한 상당한 추가 비용이 발생할 수 있다.

제시외 물건: 이동식 주택, 컨테이너 등 이동 가능한 제시외 물건에 대한 철거 또는 처리에 대한 비용과 시간이 발생할 수 있다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 경매 물건은 대규모 토지(약 5만 평)를 기반으로 한 골프연습장 및 Par3 골프장 시설로, 토지 면적이 압도적으로 넓고 감정가가 매우 높다. 다수의 토지 필지와 건물을 일괄 매각하는 특수 물건이다.

매각 대상 토지의 용도지역이 복잡하고 일부 법정 제한(개발제한구역, 농림지역, 철도 저촉 등)이 있어 전체 토지의 효용을 극대화하기 위해서는 면밀한 분석이 필요하다.

가장 큰 법적 리스크는 목록 14. 토지 상의 '분묘기지권 성립 여지'이므로, 이에 대한 현장 조사와 함께 명도 계획 및 비용 산정이 필수적이다.

현재 시설의 운영 여부와 관계없이, 공실 및 시설 보수 필요성을 고려할 때, 인수 후 사업 정상화를 위한 초기 투자 비용이 상당할 것으로 예상된다.

5.2. 투자 포인트

대형 부지 확보: 약 5만 평에 달하는 대규모 토지를 확보할 수 있으며, 기존 골프 시설(연습장, Par3)을 유지 또는 개선하여 활용할 수 있다.

레저 및 스포츠 시설 투자: 수도권 인근에서 대규모 레저 시설 부지 확보는 희소성이 있으며, 골프 수요가 지속적으로 증가하고 있어 시설을 개선하여 재가동 시 수익성이 기대된다.

개발 잠재력: 관광.휴양개발진흥지구 및 지구단위계획구역에 포함된 필지가 많아, 관련 법규를 검토하여 복합 레저타운 등으로 개발 가능성을 타진해 볼 수 있다. 다만, 개발 제한 구역 등 복잡한 용도지역이 걸림돌이 될 수 있다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계