나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경74649 [1] 경기도 가평군 가평읍 개곡리 199-1 에이동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2024.04.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 개곡리 소재 "율미촌마을" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 야영장, 펜션,농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여, 노선수 및
운행간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

사다리 완경사 토지로 공부상 단독주택(현황:펜션(초코하우스)) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지
계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황 및 건물개황도" 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의
사항"란을 참조 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2, 3 : 철근콘크리트구조 경사지붕(경량철골구조) 3층건으로서,
외벽은 드라이비트 등 마감.
내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호는 샷시 등 창호임.

이용상태

후첨 "건물이용 및 내부구조도" 참조 하시기 바람.

설비내역

전기설비 및 위생 급배수설비와 난방시설 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "건물이용 및 내부구조도"와 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호 2 지층 주차장 중 1칸은 폐문상태로 주차장이 아닌 다른 용도로 이용하고 있는 것으로
판단되며, 공부상 다가구주택이나 현황 펜션(통칭:초코하우스)으로 외부관찰 됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의
사항"란을 참조 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경74649 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 개곡리 199-1 에이동

용도: 다가구주택 (현황: 펜션 (초코하우스))

감정가: 525,684,000원

토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

건물면적: 410.85㎡ (약 124.28평)

제시외 건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가평군 농업협동조합

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 개곡리 소재 "율미촌마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 야영장, 펜션, 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장의 노선 수 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 공부상 단독주택 부지이나 현황은 펜션(초코하우스)으로 이용 중입니다. 토지 형태는 사다리꼴이며 완경사지입니다. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한), 자연보전권역으로 지정되어 있습니다. 또한 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을9, 접수일자 2015-01-26, 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 390,000,000원)

* 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을10, 을11, 을11-1, 을11-2, 갑28, 갑29, 갑30)

* 인수되는 권리

본건 부동산 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 나

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-06

* 확정일자: 2022-12-09

* 배당신고일자: 2024-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 가평 지역의 자연환경을 바탕으로 한 관광 및 숙박 시설이 밀집된 지역입니다. 주위 환경은 야영장, 펜션, 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하여 있어, 지역 특성상 펜션이나 숙박업 운영을 통한 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다. 다만, 주변 상업시설이 발달한 도심 상권과는 거리가 있어, 주요 상업시설 이용 시 차량 이동이 필수적입니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 차량 이용자는 가평 시내 및 주변 관광지로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설

주변에 대형 마트나 병원 등 주요 편의시설은 부족한 편으로, 가평읍내로 이동하여 이용해야 합니다. 다만, 지역 특성상 관광객을 대상으로 하는 편의시설(식당, 카페 등)은 일부 존재할 수 있습니다.

* 주거환경

자연 친화적인 환경 속에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 또는 사업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 용도 불일치

공부상으로는 다가구주택이나, 현재는 펜션("초코하우스")으로 이용 중이므로, 향후 건축물대장 용도 변경 등 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

66. 00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물에 대한 별도 관리 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주차장 용도 외 이용

건물 지층 주차장 1칸이 주차장 외 다른 용도로 이용되고 있는 것으로 판단되어, 원상복구 의무 또는 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 시설

목록 3 B동 지하의 자동차 충전시설은 (주)차지인이 소유 및 운영하는 것으로 조사되어 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이로 인해 시설 이용 관련 협의 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건

본 건은 재매각 대상 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. 이전 유찰 사유를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 토지 이용에 일부 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평의 자연 친화적인 입지에 위치하며, 공부상 다가구주택이나 현황 펜션으로 운영 중인 점을 감안할 때, 관광객 수요를 활용한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 제시외 건물 포함, 주차장 용도 외 이용, 매각 제외 시설 등 현황과 공부상 차이 및 특수 물건 정보를 충분히 숙지하고 접근해야 합니다. 재매각 물건이므로, 이전 입찰의 사유를 파악하고 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 가평 지역 관광 수요

수도권 근교의 유명 관광지로, 사계절 꾸준한 관광객 유입으로 인한 숙박 시설 수요가 존재합니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력

현황 펜션("초코하우스") 운영을 통한 임대 수익 확보가 가능하며, 운영 노하우와 마케팅 능력에 따라 추가 수익 창출이 기대됩니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함

토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 권리 관계 정리가 비교적 용이하며, 추가 면적 확보가 가능합니다.

* 자연 친화적 입지

쾌적한 자연환경 속에서 숙박업을 운영할 수 있다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최저매각가격, 향후 시장 상황, 물건의 실질적인 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 부담이 줄어드는 요인으로 작용할 수 있습니다.

재매각 물건임을 감안하여, 감정가 525,684,000원을 기준으로 하되, 이전 입찰가의 수준 및 본 물건의 잠재적 수익성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정은 최신 시세 조사 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.