나이스옥션 법원경매 부천 2023타경4115 [1] 경기도 김포시 하성면 석탄리 522 101동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경4115 [1] 경기도 김포시 하성면 석탄리 522 101동 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2023타경4115
• 주소: 경기도 김포시 하성면 석평로15번길 75, 101동 1층101호
• 용도: 근린상가

부천지원 경매3계 2023타경4115 | 소재지: 경기도 김포시 하성면 석평로15번길 75, 101동 1층101호 | 감정가: 5,996,000,000원 | 최저가: 2,938,040,000원 | 용도: 근린상가

1. 부천지원 2023타경4115 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경4115 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 석탄리 522 101동 1층101호

용도: 다세대주택 (공사 중단 상태)

감정가: 5,996,000,000원

토지면적: 5316.00㎡ (약 1607.37평)

토지지분: 5316㎡ (해당 필지 전체 또는 상당 부분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 670.62㎡ (약 202.80평) - 해당 호실 또는 건물 전체 면적으로 추정

건물지분: 670.6240000000003㎡ (해당 호실 또는 건물 전체 면적으로 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 계OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유치권 존재 가능성, 중복사건

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 하성면 석탄리에 위치하고 있습니다. 하성면은 김포시 북부에 위치하며, 농업 및 일부 공업 시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 해당 소재지 주변으로 석탄리 마을회관, 석탄4리 마을회관 등이 있으며, 마을버스 노선(23번, 25번)이 운행되고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 주요 도로는 지방도 356호선 등이 있으며, 김포시내 및 인근 지역으로의 접근성을 제공합니다. 다만, 전반적으로 농촌 및 준도시 지역의 특성을 가지고 있어 도심과는 거리가 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 계OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

- 중단된 공사 건물로서 각종 설비 세부 내역이 확정되지 않았고, 건축물대장 등 공부가 없는 상태입니다. 마감 공사가 필요한 상태로, 감정평가 시 공정 정도를 감안하여 평가되었습니다.

- 목록 7~27에 해당하는 건물들은 등기부상 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물'로 기재되어 있습니다.

- 유치권 신고가 접수되었습니다. 주식회사 유이이엔씨로부터 공사대금 130,000,000원, 주식회사 새틀로부터 1,780,923,529원, 정우현으로부터 230,000,000원의 공사대금에 대하여 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

- 그러나 2025년 3월 10일 자로 채권자 계양신용협동조합으로부터 유치권이 존재하지 않는다는 내용의 유치권부존재확인 판결(대법원2024다317912)이 제출되었습니다. 이 판결은 유치권의 효력을 부정하는 것으로, 낙찰 후 유치권 관련 분쟁의 소지가 줄어들 수 있습니다.

- 토지 일부(목록 4, 5)는 도로계획 저촉으로 인해 제척부지로 평가에서 제외되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 김포시 하성면 석탄리 지역은 전형적인 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 대중교통은 마을버스가 운행되고 있으나, 주요 상권으로의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변 공장단지가 일부 존재할 수 있으나, 자세한 상권 활성화 정도나 배후 수요는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변에 하성초등학교, 하성중학교 등이 위치하고 있으나, 본 물건과의 정확한 거리는 확인이 필요합니다. 병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 김포 시내로 이동해야 이용이 편리할 것으로 보입니다. 교통망으로는 지방도 356호선을 통해 김포 시내 및 타 지역으로의 접근이 가능합니다.

혐오시설 관련하여, 김포시 내에서 공원묘지, 도축장, 쓰레기 매립장, 소각장 등이 혐오시설로 언급된 사례가 있으나, 본 물건 소재지인 하성면 석탄리 인근에 특정 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 김포 하성면 내 공장에서 암모니아 누출 사고가 발생한 사례가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 미완공 상태 및 공사 중단: 본 물건은 현재 공사가 중단된 상태이며, 마감 공사가 필요한 상태로 추가적인 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 공사 중단으로 인한 하자 발생 가능성도 고려해야 합니다.

- 미사용승인 건물: 건축물대장 등 공부가 없고 사용승인을 받지 않은 건물로, 법적인 사용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

- 유치권 관련 문제: 비록 유치권부존재확인 판결이 제출되었으나, 실제 공사 관련자들과의 추가적인 법적 분쟁이나 마찰 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

- 토지 제척 부지: 도로 계획으로 인해 평가에서 제외된 토지가 있어, 해당 토지의 향후 활용 방안 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

- 중복 병합 사건: 중복 병합 사건으로 경매 절차가 복잡해질 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 하성면 석탄리에 위치한 공사 중단 상태의 다세대주택입니다. 상당한 규모의 감정가를 보유하고 있으나, 미완공 상태, 미사용승인 건물, 그리고 유치권 신고 기록 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 유치권 신고가 있었으나 부존재 확인 판결이 제출된 점은 긍정적이나, 잠재적인 권리 관계 복잡성을 완전히 해소했다고 보기는 어렵습니다. 토지 일부가 도로 계획으로 제척된 점도 고려 대상입니다. 본 물건의 취득은 상당한 수준의 추가 공사 비용, 시간, 그리고 법적, 행정적 절차 진행 능력을 요구하는 고난이도 투자로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 공사 완료 시 잠재적 가치 상승: 건축을 완료하고 지역 내 신축 다세대주택으로 활용될 경우, 시장 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 넓은 토지 면적: 5316.00㎡에 달하는 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가능성을 높여줄 수 있습니다.

- 경매 특성을 활용한 기회: 정상적인 부동산 거래보다 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 이는 추가 공사비와 리스크를 감수한 가격이어야 합니다.

- 지역 개발 가능성: 김포시의 지속적인 발전과 개발 계획에 따라 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

법원 정보

부천지원 경매3계