나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559688 [1] 인천광역시 남동구 구월동 24 롯데캐슬골드 2201동 11층1101호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559688 [1] 인천광역시 남동구 구월동 24 롯데캐슬골드 2201동 11층1101호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매3계 2024타경559688 | 소재지: 인천광역시 남동구 호구포로 803, 2201동 11층1101호 (구월동,롯데캐슬골드) | 감정가: 496,000,000원 | 최저가: 347,200,000원 | 용도: 아파트

1. 경매물건 기본 정보 현황

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경559688 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 24 롯데캐슬골드 2201동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 496,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

소유자/채무자: 김OO

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 32.21㎡ (약 9.75평)

건물 전용면적: 83.87㎡ (약 25.37평)

건물 분양면적 (추정): 약 109㎡ (약 33평)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕, 지상 23층 건물 중 11층

이용상태: 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 갖춤.

2. 물건 상세 분석 및 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경 분석

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공동주택 단지와 상가 점포가 혼재된 주거밀집 지역입니다.

주변이 대체로 잘 정비된 대단위 아파트 단지로 구성되어 있어 생활 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성 (최고의 입지)

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 모래내시장역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

대로1류(폭 35m-40m)에 접합되어 있어 외부 연계성이 우수하며, 전반적인 교통여건은 양호한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 제3종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률이 높아 주거 가치가 높은 지역에 해당합니다.

제한사항: 도시철도 저촉 및 철도보호지구로 지정되어 있어 소음이나 진동 등 발생 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

학교 관련: 상대보호구역 및 절대보호구역에 속해 있어 교육 환경은 양호하지만 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 입지조건 (혐오시설 체크 포함)

직접적인 고강도 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)의 언급은 없으나, "도시철도 저촉" 및 "철도보호지구"는 소음 및 진동에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변에 구월초등학교가 인접한 학세권이며, 대단위 아파트 단지 내에 위치하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 경매 진행 현황

본건은 소유자와 채무자가 동일한 김OO로, 임의경매 사건입니다.

특이사항으로 "중복병합사건", "중복사건"이 기재되어 있어 다수의 채권자가 경매를 신청했거나 다른 사건과 병합되어 진행 중임을 시사합니다.

3.2. 권리분석 및 명도 관련

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 권리상 하자 발생 위험이 낮습니다.

감정평가 시 "임대관계 미상"으로 기재되어 있어, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

만약 소유자 점유일지라도 내부구조를 확인하지 못했기 때문에, 입찰자는 명도(점유 이전)에 대한 계획과 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 편의시설

인근에 상가점포가 혼재하고 있으며, 대단위 아파트 단지 내 부대복리시설을 이용할 수 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 매우 우수합니다.

지하철역 및 초등학교가 인접하여 젊은 세대나 자녀가 있는 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

내부구조 미확인: 감정평가서에 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못했다고 명시되어 있으므로, 입찰 전 내부 상태(특히 누수, 결로 등)에 대한 별도 확인이 필수입니다.

명도 리스크: 임대관계 미상으로 임차인의 대항력 여부 및 명도 난이도 증가 가능성이 있습니다.

철도 관련 제한: 도시철도 저촉 및 철도보호지구로 인한 소음/진동 가능성은 시세에 반영될 수 있으므로, 현장 방문 시 확인해야 합니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 인천광역시 남동구 구월동의 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 지하철역과 초등학교가 인접한 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 제3종일반주거지역으로 주거 선호도가 높으며, 감정가 대비 적절한 시세 차익을 목표로 투자하기에 적합한 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. 우수한 입지: 모래내시장역 역세권 및 구월초등학교 인접한 학세권 입지.

2. 주거 가치: 제3종일반주거지역의 높은 주거 선호도 및 대규모 아파트 단지 프리미엄.

3. 시세 대비 분석: 감정가 496,000,000원을 기준으로 인근 실거래가 및 급매물가를 철저히 분석하여, 낙찰가와 예상 수익률을 보수적으로 산정할 경우 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계