나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117266 [1] 서울특별시 강북구 미아동 215-41 뉴월드빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "미아역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선:미아역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2002.11.27)

외벽 : 석재 마감 등.
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조바람.
※ 본 평가 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부확인을 하지 못한 바, 본건의 내부구획 및 내부이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 토대로 작성하였으니 경매 진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두 필지 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 아래와 같습니다.

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117266 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 215-41 뉴월드빌라 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈주식회사 (현OOOOOOO)

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "미아역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 미아역이 소재하여 교통 환경이 편리합니다.

* 도로상태

서측으로 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리

현대캐피탈주식회사 근저당 (접수일자: 2019-05-24, 권리금액: 182,000,000원)

해당 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 기타 채권 내역

- 서울신용보증재단 가압류: 23,622,697원

- 신용보증기금 가압류: 30,627,432원

- 현대캐피탈 임의경매: 141,955,459원

- 강북구 압류

* 총 채권액: 236,250,129원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 미아역 역세권에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속해 있습니다. 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있으며, 인근 근린생활시설 등을 통해 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

미아역을 중심으로 한 지역 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경

다세대주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 따라서 건축물대장상 현황도에 기반하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 재확인 또는 관련 정보를 통해 보완해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

* 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 현재 실제 거주자가 있는지, 있다면 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 향후 건물 신축 또는 증축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 4호선 미아역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 불가능했던 점과 임대차 관계 미확인 등은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망

지하철 4호선 미아역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 말소되는 권리

경매 절차를 통해 모든 이해관계인의 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리상의 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승

미아동 지역은 꾸준한 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있어, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 내부 확인 불가 등 잠재적 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 주변 시세 분석

최근 서울 강북구 미아동 일대 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월, 2017년 준공, 50.82㎡ (약 15.37평) 빌라가 2.18억원에 거래되었습니다.

- 2026년 6월, 1988년 준공, 34.26㎡ (약 10.36평) 빌라가 1.7억원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월, 2021년 준공, 57.58㎡ (약 17.42평) 빌라가 3.18억원에 거래되었습니다.

본건(59.40㎡, 2002년 준공)은 최근 실거래가 중 2021년 준공된 57.58㎡ 빌라(3.18억원)와 면적이 유사하나, 건축 연식에서 차이가 있습니다. 본건의 감정가 2.95억원은 최근 신축 빌라 시세보다는 낮게 책정되었으나, 내부 미확인 리스크를 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가: 250,000,000원

본 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없고, 최근 시장 거래가 및 본건의 특징과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다. 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 최종 결정하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 군사 관련 시설인 대공방어협조구역에 일부 포함되나, 이는 통상적인 주거 생활에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설로 보기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.