나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118443 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 4층405호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118443 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 4층405호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매7계 2024타경118443 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로92다길 18(상봉동), 4층405호 (상봉동,케이제이케렌시아) | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 155,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경118443 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 4층 405호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 7.11㎡ (약 2.15평)

토지 지분율: 711

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

건물 지분율: 1870

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, 지하철 7호선, 경춘선, 경의중앙선이 지나는 상봉역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 이는 트리플 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대이며, 차량 접근도 용이합니다. 대중교통의 편의도는 무난하다고 평가됩니다. 또한, 상봉역 주변은 홈플러스, 코스트코, 이마트 등 대형 유통시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 이 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 개발 및 인프라 개선에 대한 기대감이 있습니다.

3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 11층 건물 내 4층 405호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트로 마감되었고, 창호는 샷시 이중 창입니다. 내부 구조는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 소화설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

등기사항전부증명서상 2024년 2월 2일 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2024카임31)으로 인해 2024년 2월 14일자 주택임차권이 등재되어 있습니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 임차인의 권리가 등기되어 있음을 의미합니다. 따라서 낙찰 후 임차인과의 관계 및 명도 진행 시 고려해야 할 사항이 있을 수 있습니다. 본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

5. 상권분석

상봉역 일대는 트리플 역세권의 이점을 바탕으로 탄탄한 상권을 형성하고 있습니다. 특히 상봉역 인근에는 대형 유통 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이면 도로를 따라 다양한 음식점과 상업 시설이 밀집한 먹자골목도 발달해 있습니다. 최근 상봉먹자골목은 로컬 문화와 트렌디한 감성이 공존하며 젊은층의 유입이 증가하고 있으며, 2025~2026년에는 서울시 '로컬브랜드 상권 육성사업'에 선정되어 더욱 발전할 것으로 기대됩니다. 또한, 상봉터미널 일대의 재개발 사업 (상봉9재정비촉진구역)으로 인해 주상복합 단지가 들어설 예정이며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

6. 생활정보

상봉역 인근은 교통의 요지일 뿐만 아니라, 홈플러스, 코스트코, 이마트와 같은 대형 마트와 다양한 편의시설을 갖추고 있어 생활이 편리합니다. 교육 시설로는 상봉삼성어린이집, 시온어린이집, 참예은어린이집, 면일어린이집 등이 근거리에 위치하고 있으며, 유치원으로는 서울면목초등학교병설유치원, 진달래유치원 등이 있습니다. 다만, 일부 주민 인터뷰에 따르면 주변에 공원과 같은 녹지 공간이 부족하다는 의견도 있습니다.

7. 잠재적 리스크

본건은 임차권 등기가 되어 있어 낙찰 후 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '공부와의 차이' 항목에서 본건 대지권의 목적인 토지(기호6)의 공부상 지목이 "도로"이나 현황은 "대"로 이용되고 있다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 추후 토지 관련 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 재정비촉진지구 내에 위치하나, 상봉동 104-48번지 자체에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 계획 및 재정비사업 추진 현황은 다양하게 나타나고 있으며, 이러한 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 교통 혼잡 등은 단기적인 리스크가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 동북권의 교통 요지인 상봉역 역세권에 위치하며, 재정비촉진지구 지정으로 향후 발전 가능성이 높은 지역에 속합니다. 트리플 역세권의 편리한 교통망과 주변의 풍부한 생활 편의 시설은 장점입니다. 하지만 임차권 등기 존재로 인한 명도 부담, 공부상 지목과 현황의 차이 등은 고려해야 할 사항입니다. 재정비 사업이 활발히 진행되고 있는 지역으로, 사업 완료 시 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* **뛰어난 교통 입지**: 상봉역 트리플 역세권으로 서울 전역 및 수도권 접근성이 매우 우수합니다.

* **개발 호재**: 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 상봉터미널 주변 재개발은 지역의 랜드마크 형성을 기대하게 합니다.

* **생활 인프라**: 대형마트, 쇼핑몰, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* **상권 활성화**: 상봉역 주변 상권은 지속적으로 성장하고 있으며, 특히 먹자골목의 활성화는 지역 경제에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

10. 주의사항

본건에 등기된 임차권의 존재를 충분히 인지하고, 명도 관련 제반 사항을 철저히 검토하시기 바랍니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 재정비촉진지구 내에서의 개발 관련 현황 및 변동 사항을 지속적으로 주시하는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계