나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118672 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(상봉역, 7호선·경의중앙선·경춘선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
창호 : 샤시 창호 등으로 마감됨.

이용상태

오피스텔로 이용중임. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복6-7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약6m 내외 막다른도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 건축선(건축과 별도문의).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경118672 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 155,000,000원

토지면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

건물면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO (임차인 정주희와 동일인으로 추정됨)

2. 입지조건

주위환경: 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선이 운행하는 상봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 왕복 6-7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 건축선 구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

선순위 임차권: 본건에는 선순위임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 현황:

* 정주희

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-04

확정일자: 2020-01-31

대항력: 있음

특이사항: 채권자(정OO)와 동일인으로 추정되며, 보증금 145,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (케이원건설주식회사 외 1명)

* 을1: 주택임차권 (정주희, 145,000,000원, 인수) - 말소기준권리보다 선순위이며, 낙찰자 인수 조건입니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 공유자전원지분전부 이전 (주식회사사계절, 매매)

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 4,208,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (중랑구, 말소)

* 갑7: 가압류 (서울보증보험주식회사, 37,500,000원, 말소)

* 갑8: 강제경매 (정주희, 145,000,000원, 말소)

말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2022-08-10 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1 (주택임차권, 정주희). 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분에 대해 낙찰자가 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 상봉동 일대는 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 상봉역을 중심으로 유동인구가 많아 상권이 활성화되어 있습니다. 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 있어 오피스텔로서의 기본적인 상업적 가치는 갖추고 있습니다. 최근 매매 사례를 보면, 2024년 12월 동일 건물(로젠하임) 4층 16.14㎡가 155,000,000원에 직거래된 바 있으며, 2026년 5월에는 2층 18.11㎡가 119,000,000원에 중개거래된 사례가 있습니다. 감정가 155,000,000원은 최근 직거래 가격과 일치하는 수준입니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 상봉역 주변으로 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 상업시설이 풍부하여 주거 편의성이 높습니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 이는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 을구 1번의 주택임차권(정주희, 보증금 145,000,000원)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 사실상 낙찰가가 감정가 또는 실제 거래가에서 해당 임차보증금만큼 낮아져야 함을 의미합니다. 더욱이, 본 경매의 채권자인 정OO과 대항력 있는 임차인인 정주희가 동일인일 가능성이 매우 높다는 점은 매우 이례적이며, 권리관계 분석 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상봉역 인근의 오피스텔로서 입지적 장점을 가지고 있으나, 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 있습니다. 특히 채권자 겸 임차인이라는 특이한 상황은 추가적인 주의를 요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

상봉역 역세권에 위치하여 투자 가치가 잠재적으로 존재합니다.

최근 실거래가와 감정가가 일치하는 수준으로, 가격 자체는 시장가격을 반영하고 있습니다.

권리상 인수해야 하는 보증금 규모가 크지만, 이를 고려한 적절한 입찰가 산정 시 시세차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 정주희의 보증금 145,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 매수 비용은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 155,000,000원에서 인수 보증금 145,000,000원을 제외하면 실질적인 가치는 약 10,000,000원으로 산정할 수 있습니다. 채권자와 임차인이 동일인으로 추정되는 특수한 상황과 명도 관련 복잡성을 감안할 때, 입찰가는 본 실질 가치를 기준으로 매우 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 즉, 10,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 권리관계 면밀한 재확인 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.