나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117174 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5외 소재"지하철1호선 및 경의중앙선 회기역"서측
인근,"이문로" 동남측에 위치하는 2층201호로서, 주위환경은 학교,아파트단지,다세대주택,
연립주택,근린생활시설,공원 등으로 형성되어있고 각종 생활편의시설과의 접근성 및 편리성
은 보통인 편임.

교통상황

본건은 이문로 동남측에 소재,지하철지하철1호선 및 경의중앙선 회기역 인근 및
버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 공동주택(도시형생활주택) 및 제1종근린생활시설
및 제2종근린생활시설 및 교육연구시설 내2층201호 로서,
외 벽 : 석재,복합판넬 마감 등, 내 벽 : 벽지,타일 마감 등,
바 닥 : 석재,비닐타일 등, 창 호 : 각종샷시 및 이중창 등.

이용상태

본건 2층201호는 공부상 근린생활시설(의원)으로 되어있으나 실제로 공동주택(도시형생활
주택) 201호-211호 전부 11개호로 이용하고 있음(내부구조도 참조).
세대당 방1,주방,욕실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비,소화설비 및
화재경보설비,옥외주차장설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 5필지 일단의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 제1종근린생활시설
및 제2종근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 1면이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

333-5
도시지역, 일반상업지역,제2종일반주거지역,,대로2류(폭30m-35m)(접합),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,,건축선(세부사항 건축
과 문의)[추가기제사항]
335-35
도시지역, 제2종일반주거지역,,대로2류(폭30m-35m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시
설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,[추가기제사항]

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 11개호 전부 임대중으로 탐문되며,본건의 내부구조도는 현장방문시 폐문부재로
내부확인이 불가능하여 본건 이해관계인의 구두설명,외부관찰 등에 의해 작성하였고
인테리어 마감은 동류물건의 통상적이고 표준적인 마감을 기준하여 평가하였으니 경매
진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117174 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5, 2층 201호

용도: 도시형생활주택, 근린생활시설 (공부상 의원, 실제 11개 호실 주거용 이용)

감정가: 2,060,000,000원

토지면적: 63.91㎡

토지지분: 63.91㎡

건물면적: 173.25㎡ (약 52.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 위반건축물 등재

주의사항: 위반건축물 관련 행정기관 확인 필수

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 외 소재, 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역에서 서측 인근, "이문로" 동남측에 위치합니다.

주위는 학교, 아파트 단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 각종 생활 편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본건은 2층 201호입니다.

토지는 부정형의 5필지 일단의 토지 위에 건물이 건축되어 있습니다.

인접 도로: 본건은 1면이 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 환경: 학교, 아파트 단지, 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

매각물건은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 이문휘경동새마을금고 근저당권 (접수일자 2014-09-24, 채권최고액 438,360,000원)으로, 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

임차인 현황:

총 12명의 임차인이 확인되었으며, 보증금은 10,000,000원에서 90,000,000원까지 다양합니다.

모든 임차인은 공부상 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

대항력 없는 임차인 현황 (일부):

강 (보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-08-29, 확정 2020-08-27)

김 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-15, 확정 2020-02-26)

김 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-03-05, 확정 2018-03-05)

백 (보증금 10,000,000원, 차임 700,000원) - 전입 및 확정일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

서 (보증금 84,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-21) - 확정일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

웡카헤이 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-21, 확정 2023-09-12)

이 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-04-11, 확정 2015-08-06)

이 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-27)

이 (보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-09-20, 확정 2023-09-20)

장 (보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-21, 확정 2021-12-24)

조 (보증금 78,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-04-07, 확정 2014-11-17)

최 (보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-09-03, 확정 2022-08-22)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 경희대학교, 한국과학기술대학교 등 다수의 대학이 밀집해 있어 젊은 유동인구가 풍부하며, 이는 임대수요 측면에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

본건은 공부상 근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 실제로는 11개 호실의 도시형생활주택으로 이용 중인 점은 임대 수익 창출 측면에서 주목할 만합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선, 경의중앙선 회기역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설: 회기역 주변 상업시설, 병원, 은행, 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 공원도 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

건축 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 15층 건물이며, 본건은 2층 201호입니다. 건물 외벽은 석재, 복합판넬, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 석재, 비닐타일 등으로 마감되었습니다.

설비: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화, 화재경보, 옥외주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 가장 큰 리스크 요인입니다. 공부상 위반건축물로 등재되어 있어, 해당 건축물대장 및 관련 법규 확인이 필수적입니다.

위반사항에 따른 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분이 발생할 수 있습니다.

이는 향후 건물 활용에 제약을 줄 수 있으며, 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

취득 전 반드시 관할 구청 건축과에 문의하여 위반 사항의 내용, 복구 의무, 예상되는 이행강제금 등을 상세히 확인해야 합니다.

점유 관련: 대항력 없는 임차인이 다수 있으나, 명도 과정에서 임차인과의 마찰이 발생할 수 있습니다. 명도 지연 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

내부 상태 확인 불가: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 실제 내부 상태 및 마감은 다를 수 있습니다. 현장 재확인이 필요합니다.

불법 전용: 공부상 근린생활시설임에도 11개 호실로 불법 전용하여 주거용으로 사용 중인 점은 건축법규 위반 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 휘경동, 회기역 인근의 우수한 입지에 위치한 도시형생활주택/근린생활시설입니다.

뛰어난 교통 여건과 풍부한 임대 수요가 예상되는 지역이라는 장점이 있습니다.

그러나 '위반건축물' 등재는 상당한 리스크로 작용하며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

등기부상 모든 권리는 소멸 예정이므로 권리관계 자체는 명확하나, 임차인 명도 및 위반건축물 문제 해결이 관건입니다.

1.7. 투자 포인트

회기역 역세권이라는 최상의 입지조건 및 풍부한 임대 수요.

다수 대학 밀집 지역으로 학생 및 젊은 직장인 대상의 안정적인 임대 수익 기대.

공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라, 합법적 전환 시 수익 증대 가능성.

합리적인 가격으로 취득 시, 시세 차익 및 임대 수익 동시 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,060,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보 JSON 데이터는 본건과 면적, 용도, 건축 연도 등이 상이한 연립, 다세대주택으로, 본건의 시세 분석에는 부적합하여 참고하지 않았습니다.

본건의 가장 큰 특징은 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 법적 제재(이행강제금 부과, 원상복구 명령 등)로 이어질 수 있으며, 건물 가치에 매우 부정적인 영향을 미칩니다.

따라서 위반건축물에 대한 해소 방안, 예상되는 추가 비용, 명도 소요 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현실적으로 위반건축물의 위험 부담 및 복구 비용, 명도 가능성 등을 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가 접근이 필수적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 1,236,000,000원 ~ 1,442,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

이는 예상되는 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 추가 조사 결과 및 법원 경매 진행 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

입찰 전 반드시 관할 행정기관에 위반건축물 관련 사항을 상세히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.