나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119477 [1] 서울특별시 강북구 수유동 482-114 현주빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '한빛맹학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고, 남동측 인근에 '삼양역(우이신설선)' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상5층건 내 3층 제302호로서, (사용승인일 2020.07.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨. (후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 동측 및 북동측 하향 경사지 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 7m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로1류(폭 10m~12m) (접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임. 2) 본건의 위치확인은 실제 점유부분, 현황 문패 호수, 인근 호수와의 위치관계 등으로 확인하였으며, 그 내부는 주민센터발급 '건축물현황도' 및 현장조사 내용 등을 보충하여 도시하였는 바, 귀 업무 시 참고 바람. (후면‘건물개황도’ 등 참조) 3) 본건 건물의 엘리베이터는 1~3차 방문시 행정안전부 안전검사 결과에 따라 승강기 운행금지 안내문 부착 및 승강기 피트 침수 등 다수의 하자로 인하여 운행이 금지된 상태였으나, 4차방문시(2026.08.05) 정상운행 중인 것으로 조사되었으므로, 경매진행시 재확인 및 유의바람. (후첨 '사실확인서 및 사실조회 답변서' 등 참조) 4) 건물 내부에는 옥상 및 외벽 누수와 관련된 하자 보수 공고문이 게시되어 있으며 해당 공고문에 따르면 건물 전반에 걸쳐 누수 하자가 발생하여 보수공사가 진행된 사실이 확인되는 등 건물 전반에 걸친 누수 하자가 확인되며, 또한 본건 기호(가) 내부 현장조사시 후면 '사진용지'와 같이 누수 등으로 인하여 도배 및 바닥재의 오염 및 훼손이 확인되는 바, 경매진행시 재확인 및 유의바람. (후첨 '사실확인서 및 사실조회 답변서' 등 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강북구 수유동 482-114번지 현주빌라 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경119477 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 301,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 33.15㎡ (약 10.03평)이며, 건물면적은 45.97㎡ (약 13.90평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 주변에 '한빛맹학교'가 동측 인근에 있습니다.

주위 환경으로는 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 대체로 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 차량의 출입이 가능하며, 남동측 인근에 '삼양역(우이신설선)'과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 4일자 강서세무서장의 압류입니다.

등기부상 을3번 주택임차권(최환희, 300,000,000원, 2023.05.24.)이 등기되어 있으나, 물건명세서상 해당 임차인은 2025년 8월 19일자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최환희)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-17

* 확정일자: 2021-08-05

* 배당신고일자: 2023-05-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권등기 말소 조건 확인됨

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 곳입니다.

인근 '삼양역' 역세권의 특성을 고려할 때, 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

따라서, 지역 내 주거 수요를 기반으로 한 근린 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 2020년 7월 1일에 사용승인이 완료된 철근콘크리트 구조의 다세대주택이며, 총 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

주변에는 학교(한빛맹학교)가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

차량으로 접근 가능하며, '삼양역'과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경에 대한 세부 내용을 확인하고, 낙찰 후 인수 절차에 대한 이해가 필요합니다.

* 건물 하자:

* 엘리베이터: 과거 운행 금지 및 승강기 피트 침수 등의 하자가 있었으나, 최근 조사에서는 정상 운행 중인 것으로 확인되었습니다. 그러나 경매 진행 시 재확인 및 잠재적 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

* 누수: 건물 옥상 및 외벽 누수와 관련된 하자 보수 공고문이 게시되어 있으며, 건물 전반에 걸친 누수 하자로 인해 보수 공사가 진행된 사실이 확인되었습니다. 내부 도배 및 바닥재의 오염 및 훼손이 확인되어 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동 역세권에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

건축 연도가 2020년으로 비교적 신축이며, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

하지만 건물 전반에 걸친 누수 하자, 엘리베이터 문제 등 심각한 건물 상태는 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

이러한 하자 보수 비용을 산정하여 입찰가 결정에 반영해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강북구 삼양역 인근 역세권 입지

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물

* 권리관계가 말소되어 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 주변 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 시세는 약 437만원에서 449만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적(45.97㎡)을 기준으로 산정 시, 기능 상태가 양호한 경우 약 2억 1백만원에서 2억 6백만원 선의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 본건은 건물 전반의 누수 하자 및 엘리베이터 문제 등 상당한 수리 비용이 예상됩니다. 추정되는 하자 보수 비용을 고려할 때, 보수 비용 약 3천만원에서 5천만원을 제외하고, 시장 가치를 약 1억 6천만원에서 2억 1천만원 수준으로 보수적으로 평가할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 잠재적 리스크와 수리 비용을 충분히 고려하여 감정가 대비 약 60%~70% 수준인 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 제안합니다.

구체적인 입찰 가격은 현장 방문을 통한 하자 상태 정밀 진단 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.