나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5332 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 8층823호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 및 근거리에 "가산디지털단지역(지하철 1,7호선)", 독산역(지하철 1호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상14층 중 제8층 제823호로서,
(사용승인일: 2018-12-14)

외벽: 돌붙임 및 판넬 마감 등
창호: 강화유리 마감 등

이용상태

업무시설로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 10m, 북서측으로 폭 약 13m의 막다른 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 소로1류(폭 10m-12m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

건축물대장상 단층이나, 현황 복층으로 나누어 사용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 기계기구포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2023타경5332 (1)

* 물건소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식 지식산업센터 8층 823호

* 토지면적: 57.51㎡ (약 17.4평)

* 건물면적: 196.02㎡ (약 59.3평)

* 토지지분: 57.51㎡ (약 17.4평)

* 건물지분: 196.02㎡ (약 59.3평)

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 1,388,510,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 별도등기, 재매각

* 주의사항: 일괄매각, 기계기구 포함, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "가산디지털단지역(지하철 1,7호선)"에서 남동측으로 인접해 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 다수의 업무시설 및 지식산업센터가 밀집해 있습니다.

* 교통:

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1,7호선 가산디지털단지역과 1호선 독산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 건물 내부 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕으로, 지하 2층부터 지상 14층 건물 중 제8층 제823호입니다.

* 사용승인일: 2018년 12월 14일

* 외벽: 돌붙임 및 판넬 마감으로 되어 있습니다.

* 창호: 강화유리 마감입니다.

* 이용상태: 현재 업무시설(지식산업센터)로 이용 중입니다.

* 설비: 전기 설비, 소화전 설비, 스프링쿨러 설비, 승강기, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용 상태

* 형상: 사다리형의 토지입니다.

* 이용상태: 현재 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로: 남동측으로는 폭 약 10m, 북서측으로는 폭 약 13m의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 일단의 공업용지 조성지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 01월 25일 접수된 신한은행 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당권 (을3, 을4, 을5)

* 기술보증기금 가압류 (갑6)

* 근로복지공단 가압류 (갑8)

* 신한은행 임의경매 (갑10, 본건 사건)

* 금천구 압류 (갑13)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지별도등기 - 을구 13번 지상권 설정등기가 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않습니다. (지상권 개요는 미상입니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인은 없으며, 별도의 임대차 관계는 미상입니다.

1.5. 상권분석

* 본 물건이 위치한 가산디지털단지는 IT, 제조업, 서비스업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있는 핵심 상권입니다.

* 가산디지털단지역을 중심으로 역세권 일대는 유동인구가 많고, 주변에 위치한 다수의 지식산업센터 및 오피스 빌딩에 근무하는 직장인들을 주요 배후수요로 확보하고 있습니다.

* 상권 내에는 금융, 외식, 쇼핑 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 1호선 독산역 이용이 용이하며, 이를 통한 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 대규모 산업단지 내에 위치하여 관련 편의시설 이용이 가능하며, 주변 상업시설 및 쇼핑몰 이용이 편리합니다.

* (참고: 본 보고서에는 주변 혐오시설에 대한 직접적인 검색 및 포함이 불가함을 알려드립니다.)

1.7. 잠재적 리스크

* 토지별도등기(지상권): 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정등기가 존재하므로, 추후 권리행사에 제약이 따를 수 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 기존 매각 절차에서 낙찰이 이루어지지 못했거나, 계약이 해제되는 등의 사유가 있었음을 의미하며, 이러한 사유에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 복층 사용: 건축물대장상 단층으로 기재되어 있으나, 현황은 복층으로 나누어 사용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 건축법 위반 소지 및 원상복구 명령 대상이 될 수 있으므로, 이에 대한 법적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 권리관계가 복잡할 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지라는 우수한 입지에 자리 잡고 있어 직주근접성이 뛰어나며, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2018년 사용승인)으로 깔끔한 상태일 것으로 예상되나, 현황 복층 사용에 따른 불법 건축물 여부 확인은 반드시 선행되어야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정등기의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나이며, 이에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

* 재매각 사유, 유동화 물건 특성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 중심 상권에 위치하여 풍부한 임대수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 비교적 신축 건물로서 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 이는 임대 경쟁력 강화에 기여할 수 있습니다.

* (주의) 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 복층 사용에 따른 법적 문제 발생 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.10. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가 1,388,510,000원으로 책정되었으나, '유동화물건', '별도등기(지상권)', '재매각' 등의 여러 특이사항을 내포하고 있습니다.

* 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정등기(을구 13번)의 존재는 물건의 가치를 하락시킬 수 있는 주요 요인이므로, 해당 권리의 정확한 내용과 영향 분석이 필수적입니다.

* 현재 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가는 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 권리분석 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 정확한 예상 금액 산정을 위해서는 권리관계에 대한 심층 분석과 함께 시장 조사가 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.