나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5834 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5834 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제604호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경5834
• 주소: 서울특별시 강서구 초원로4길 34, 제6층 제604호 (방화동, 제이스빌)
• 감정가: 273,000,000원
• 최저가: 89,457,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매10계 2024타경5834 | 소재지: 서울특별시 강서구 초원로4길 34, 제6층 제604호 (방화동, 제이스빌) | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 89,457,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경5834 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2024타경5834 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제604호에 소재한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

총 감정가는 273,000,000원이며, 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 17.31㎡ (약 5.24평)이며, 건물 면적은 28.57㎡ (약 8.64평)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 한OO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, '서울방화중학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통으로는 인근에 버스정류장이 있고 지하철 9호선 공항시장역이 위치하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건의 소유자는 이OO이며, 채무자도 동일인입니다. 채권자는 한OO입니다.

경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항이 존재합니다.

해당 임차인은 2021년 4월 23일 임대차 계약을 체결하였고, 2022년 5월 26일에 확정일자를 받았습니다.

임차보증금은 280,000,000원입니다. 이 임차권의 인수 여부 및 배당 관계는 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

건축물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 12월 31일에 사용승인을 받은 지상 6층 건물 중 제6층 제604호입니다.

건물의 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

내부는 도시형생활주택으로 현재 이용 중입니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지와 함께 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.

동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 공항과 관련된 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당됩니다.

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m)이며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 속합니다.

추가적으로 가축사육제한구역과 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당될 수 있으므로, 강서교육지원청을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 방화동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 아파트 단지들이 형성되어 있습니다.

인근에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 9호선 공항시장역을 통해 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 우수하여 직주근접성이 좋은 편입니다.

상권은 전반적으로 안정적이며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 분포하고 있습니다.

1.7. 생활정보

2020년 12월 31일 사용승인된 비교적 신축 건물에 속합니다.

도시형생활주택으로, 현대적인 주거 형태를 갖추고 있으며 승강기, 도시가스 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 서울방화중학교가 있어 교육 환경에 대한 고려도 가능합니다.

지하철역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 출퇴근이 잦은 직장인에게 매력적인 요소입니다.

1.8. 잠재적 리스크

등기된 주택임차권은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금이 2억 8천만원으로, 본건 감정가(2억 7천3백만원)보다 높습니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무, 그리고 법원 경매 절차에서의 배당 순위에 따라 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 실제 거주 여부, 전입 신고일, 확정일자 부여일, 그리고 채권자의 근저당 설정일 등을 면밀히 조사하여 인수 부담 여부를 정확히 파악해야 합니다.

토지이용계획 상 공항 관련 구역 및 군사시설 보호구역에 해당되어 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

'상대보호구역'의 경우, 교육환경에 부정적인 영향을 미치는 시설 등에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 학교보건법 관련 사항을 강서교육지원청에 반드시 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설은 현재 파악된 바 없으나, 공항과 가까운 점은 소음 등의 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이며, 지하철역 인근에 위치하여 입지 및 교통이 양호한 편입니다.

다만, 2.8억원의 보증금을 가진 임차인이 등기되어 있어, 해당 임차권의 처리 방안을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무에 따라 인수 부담이 달라집니다.

제2종일반주거지역으로 용적률이나 층수 제한이 있을 수 있으며, 공항 관련 지역 제한 사항을 확인해야 합니다.

이러한 권리 관계 및 제한 사항들을 명확히 파악하고 적절히 대응한다면, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

지하철 9호선 공항시장역 인근이라는 우수한 교통망을 가지고 있습니다.

2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주택임차권 등기 사항을 정확히 분석하여 인수 부담을 최소화한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계