나이스옥션 법원경매 군산 2024타경24089 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 OOOOOO OOOO OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 "수송동아이파크아파트" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건 상가까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 중 제3층 제301호, 제3층 제302호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 내부인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호(1-가,2-나) : 호별 경계구분없이 근린생활시설(상호 : ECC어학원)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 동측, 북측으로 노폭 약 15M 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업용지), 중로2류(폭 15m-20m)(64)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1.2. 호별 경계구분없이 근린생활시설(상호:ECC어학원)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 군산지원에서 진행하는 부동산 임의 경매 사건으로, 군산시 수송동에 위치한 드림빌딩 내 상가 건물 일부를 대상으로 합니다.

* 사건번호: 군산지원 2024타경24089 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 동수송안길 35 (수송동) (구 주소: 전북특별자치도 군산시 수송동 827-17)

* 건물명: 드림빌딩

* 물건 종류: 근린생활시설 (상가)

* 감정평가액: 990,000,000원

* 토지 면적: 151.63㎡ (약 45.87평)

* 건물 면적: 434.71㎡ (약 131.49평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 중 3층 (301호, 302호)

* 전체 층수: 지하 1층, 지상 5층 (본건은 3층)

* 승강기: 1대 설치 (위생 및 급배수, 화재경보 설비 포함)

* 사용승인일: 2012년 11월 22일

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 군산시수산업협동조합 (말소기준권리)

* 등기부 채권 총액: 1,149,000,000원

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업용지), 중로2류(폭 15m-20m)

* 공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 전북특별자치도 군산시 수송동에 위치하며, "수송동아이파크아파트" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 안정적인 지역 기반과 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본 건물은 남측, 동측, 북측으로 폭 약 15M의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주정차에 유리하며, 건물 진출입이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2015년 4월 3일 접수된 군산시수산업협동조합의 근저당권(금767,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 기타 권리 현황 (모두 말소 예정):

* 근저당권 (군산시수산업협동조합): 2건, 총 819,000,000원

* 근저당권 (박종필): 1건, 180,000,000원

* 근저당권 (임만재): 1건, 150,000,000원

* 압류 (군산세무서장): 1건

* 임의경매 (군산시수산업협동조합): 1건, 628,000,000원 (본건 경매 개시)

* 임차인 분석:

* 임차인: 안지선

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2013년 12월 27일

* 확정일자: 2019년 9월 19일

* 배당신고일자: 2024년 10월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 낙찰자에게 추가적인 인수 부담은 발생하지 않습니다.

* 특이사항 및 주의점:

* 본건은 목록 1, 2 (301호, 302호) 호별 경계 구분 없이 근린생활시설(상호: ECC어학원)로 이용 중인 상태로 일괄 매각됩니다. 실제 사용 면적은 두 호실을 합한 약 434.71㎡입니다.

* 특수물건정보에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 '안지선' 씨가 '대항력 없음'으로 분석되었습니다. 이와 같은 정보 상의 간극은 실제 점유 관계 및 권리 분석 시 추가적인 현장 조사와 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다. (단, 상기 임차인 '안지선' 씨의 정보는 명확히 파악됨)

1.3. 상권분석

* 상권 특징: 본 건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역의 배후 수요와 상가 밀집 지역의 접근성을 동시에 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 이러한 복합적인 상권은 다양한 업종 유치에 유리합니다.

* 잠재 수요: 인근 대규모 아파트 단지의 주민들을 주요 고객층으로 확보할 수 있으며, ECC어학원으로 이용 중인 점은 교육 관련 시설의 수요가 있음을 시사합니다. 이를 바탕으로 일반음식점, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로의 잠재적 수요 창출이 가능합니다.

* 업종 유치: 현재 ECC어학원으로 이용되고 있으나, 향후 학원뿐만 아니라 다양한 근린생활시설 업종 유치가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 아파트 단지의 생활 인프라를 공유할 수 있어, 마트, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 인접하여 주거 밀집 지역의 특징을 보이며, 상대적으로 안정적이고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 상가 물건의 특성상 경기 변동, 상권 변화, 임차인 이탈 등에 따라 공실이 발생할 위험이 상존합니다. 본건의 경우, 현재 ECC어학원으로 운영 중이나 향후 임대차 관계 변동 시 공실 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 정보 불일치 가능성: 특수물건정보 상 '대항력 있는 임차인'으로 기재되었으나, 상세 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 분석된 점은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 실제 점유 관계와 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로 조사된 부분은, 명확히 파악된 임차인 '안지선' 씨 외에 다른 임차인의 존재 가능성 또는 이면 계약 가능성 등 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 집합건물 관리: 본 건은 집합건물로서 여러 소유주가 존재할 수 있으며, 건물 관리 및 운영 관련 의사결정 과정에서 소유주 간의 협의 및 조율이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군산시 수송동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가 건물로, 지역 내에서의 안정적인 배후 수요와 편리한 교통 및 접근성이 강점입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리 분석상 비교적 명확한 편입니다. 현재 ECC어학원으로 이용 중이며, 건물 구조 및 설비 상태도 양호한 것으로 파악됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 표기와 실제 분석 결과 간의 정보 불일치, 임대 관계 미상 등은 주의가 필요하며, 상가 물건 고유의 공실 위험성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지를 기반으로 한 고정적인 고객층 확보가 가능합니다.

* 뛰어난 접근성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리하여 방문객 접근성이 우수합니다.

* 상업지역 입지: 일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종 유치 및 향후 용도 변경 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수해야 할 부담이 없는 임차인과 말소되는 다수의 권리 관계로, 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 해당 부동산의 현재 시장 가치, 임대 수익률, 주변 시세, 향후 발전 가능성, 그리고 낙찰자의 자금 조달 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임차인 관련 금전적 비용은 없습니다. 투자자는 반드시 전문가와 상담하여 철저한 시장 조사 및 수익률 분석을 거친 후, 본인의 투자 전략에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.