나이스옥션 법원경매 군산 2024타경23024 [1] 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 464-4 답 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경23024 [1] 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 464-4 답 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2024타경23024 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 464-4 | 감정가: 2,562,000원 | 최저가: 614,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 군산지원 2024타경23024 (1)이며, 전북특별자치도 익산시 금마면 용순리 464-4에 소재한 '답'(논)에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건의 감정가는 2,562,000원이며, 전체 토지 면적은 122.00㎡ (약 36.91평)이나, 이 중 61/100 지분만 매각하는 '토지일부지분매각' 물건입니다.

1.2. 주요 특징 요약

본 물건은 지분 매각 물건으로서 권리관계 해소가 필요한 투자 난이도가 있는 물건입니다. 다만, 지분 매각의 특성과 더불어 농지취득자격증명 제출이 불필요하다는 익산시 금마면사무소의 회신(2025. 6. 2.자)이 있어 일반인도 비교적 수월하게 입찰이 가능하다는 큰 장점이 있습니다. 지적도상 맹지이나, 인접지(금마면 용순리 464)를 통해 사실상 접근이 가능합니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 익산시 금마면 용순리 소재 "동변마을" 남측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 축사, 단독주택 등이 혼재하는 순수 농경지대입니다. 차량 및 농기계의 접근은 가능하며, 간선도로 및 버스승강장과의 연계성도 무난하여 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

토지 자체는 인근 토지와 등고 평탄한 부정형 토지이며, 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

2.2. 토지 제한사항

토지이용계획상 농림지역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발행위가 매우 엄격하게 제한됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한(500m))에 포함되어 있어 축사를 신축하거나 확장하는 등의 행위가 불가능합니다. 이는 향후 토지 이용 계획에 있어 중대한 제약으로 작용합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본 물건은 정OOOO 소유의 토지 중 61/100 지분만을 매각하는 '지분 매각'이며, 경매 구분은 '부동산강제경매'입니다.

지분 매각이므로 매수 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해 권리관계를 정리해야 하는 의무가 발생합니다.

3.2. 농지취득자격증명 및 재매각

주의사항 3에 따라, 2025. 6. 2.자 공문회신으로 농지 전용에 관하여 협의가 완료된 토지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 불필요합니다. 이는 비농업인의 입찰 참여 허들을 낮추는 매우 중요한 특이사항입니다.

특이사항에 '재매각'이 기재되어 있어, 이전 매각 기일에서 최고가 매수인이 매수보증금을 미납하였을 가능성이 있습니다.

3.3. 공유자 우선매수신고

공유자(지분을 소유한 다른 소유자)는 최고가 매수 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다. 단, 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 신고한 후 매수보증금을 미납하여 실효된 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 인지해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 순수 농경지대의 답(논)이므로 상업적인 가치(상권)는 없다고 판단됩니다.

생활 정보 측면에서는, 주변에 동변마을과 같은 주거지역이 있으나, 기본적인 편의시설과의 거리는 다소 있을 것으로 예상됩니다. 토지 감정 요항표에 따르면 축사와 단독주택이 주변에 혼재하고 있어, 전형적인 농촌 지역의 생활 환경입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 지분 매각의 리스크

가장 큰 리스크는 지분 매각입니다. 낙찰 후 다른 공유자와 지분을 둘러싼 분쟁 및 협의 과정이 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 시간과 비용이 소모되는 공유물분할청구소송을 진행해야 합니다.

5.2. 맹지 및 도로 접근성

본 토지는 지적도상 맹지입니다. 다만, 주의사항 4에 인접지(금마면 용순리 464)를 통해 접근 가능하다고 기재되어 있으나, 이는 사적인 통로일 가능성이 높습니다. 인접지 소유자가 향후 통행을 제한할 경우 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 공법상 제한으로 인한 개발 리스크

농림지역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 강력한 공법상 제한이 있어, 현 상태인 '답' 이외의 용도(예: 전원주택, 창고 등)로 개발하는 것은 사실상 불가능하다고 보아야 합니다.

5.4. 혐오시설 및 환경

주위환경에 축사가 소재한다고 명시되어 있어, 이로 인한 악취 및 환경적 요인이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다. 또한, 주변 지역(금마면)이 과거 폐기물처리시설 후보지로 거론된 이력이 있으나, 현재 용순리 464-4 주변에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 122.00㎡ (약 36.91평) 중 61% 지분 매각 물건이며, 감정가가 2백만원대의 소액 투자 물건입니다. 강력한 공법상 제한으로 인해 개발 이익을 기대하기는 어려우나, 농지취득자격증명 제출이 면제된다는 점은 비농업인에게 큰 기회입니다. 투자의 핵심은 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 협상을 통해 지분을 매각하거나(출구 전략), 나머지 지분을 추가로 매입하여 전체 토지를 확보하는 방향으로 설정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능: 감정가가 2백만원대로 낮아 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

2. 농지취득자격증명 면제: 비농업인의 입찰 참여가 용이하여 잠재적 매수층이 넓습니다.

3. 지분 정리 이익: 공유물분할청구소송 등을 통해 지분 관계를 정리하고, 나머지 공유자에게 매각하거나 매입함으로써 단기 또는 중기적으로 시세차익을 실현할 기회가 있습니다.

4. 낮은 경쟁률 기대: 지분 매각 및 강력한 공법상 제한으로 인해 일반적인 토지보다는 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매5계