나이스옥션 법원경매 순천 2024타경57637 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "왕운초등학교" 서측 인근에 위치한 공동주택단지내
단위세대(시대아파트 제102동 제1층 제102호)로, 주위는 아파트단지, 단독주택, 점포 및 상
가 등이 소재하는 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장 등이 입지하여
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상19층 건물(제102동) 중 제1층 제102호로서,
사용승인일 : 1992.11.25.
외 벽 : 시멘트 모르타르 위페인팅 등 마감,
창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 대상이 되는 본건 토지는 완경사 지대내 자체지반 대체로 계단식으로 평탄하게 조
성된 부정형의 5필지 일단의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :
자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭
20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 중점경관관리구역
기호(2) :
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 중점경관관리구역
기호(3) :
제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(주거
지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역
기호(4)-(5) :
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 순천지원 2024타경57637 (1) 사건에 대한 분석 결과입니다.

* 사건번호: 순천지원 2024타경57637 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 1층 102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 62,000,000 원

* 토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 토지지분: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

* 건물지분: 37.388㎡ (약 11.31평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험주식회사

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보에 기재된 주의사항은 없음)

* 특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동에 위치한 시대아파트 단지 내 물건으로, "왕운초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 점포 및 상가 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근 간선도로 및 시내버스 정류장 등을 통해 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 건물구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지상 19층 건물(102동) 중 1층 102호입니다. 1992년 11월 25일 사용승인을 받았으며, 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 5필지 일단의 아파트 건부지입니다. 용도지역은 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종전용주거지역 등이 혼재되어 있으며, 근린공원, 소로, 중로 등에 저촉되고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 매각물건 명세서 요약

본건 매각물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권 등기(2022년 9월 6일 등기)가 존재합니다. 해당 임차권의 임대차보증금은 48,000,000원이며, 전입일자는 2022년 2월 16일, 확정일자는 2019년 8월 28일입니다. 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-16

* 확정일자: 2019-08-28

* 배당신고일자: 2022-09-06

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서에 따라 전액 미변제 시 잔액 인수 가능성 있음)

* 말소기준 권리

광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정(2024타경57637)으로, 서울보증보험주식회사가 채권자이며 등기부채권 총액은 48,907,392원입니다. 이 강제경매 개시 결정일(2024년 7월 24일)이 말소기준권리가 됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑구 7: 2018-06-12 소유권 이전 (안재현)

* 갑구 8: 2021-01-05 소유권 이전 (안영호, 매매 49,000,000원)

* 을구 5: 2022-09-06 주택임차권 (한국토지주택공사, 48,000,000원, 말소: 인수, 전입 2022.2.16, 확정 2019.8.28)

* 갑구 9: 2024-07-24 강제경매 (서울보증보험주식회사, 48,907,392원, 말소: 말소, 말소기준권리)

4. 상권분석

* 아파트 정보

본건이 속한 시대아파트는 1992년 11월 25일 사용승인되었으며, 총 9개 동, 2,794세대로 구성되어 있습니다. 최고 19층, 최저 2층이며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 상권

단지 인근은 주택가와 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 왕운초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

5. 생활정보

* 건물 설비

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 간선도로와 연결되어 있습니다. 왕운초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 대항력 있는 임차권이 존재하며, 배당으로 보증금 48,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 인수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1992년에 건축되어 연식이 30년 이상 경과하였으므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상의 일부 제한: 일부 토지가 근린공원, 소로 등에 저촉되어 있어 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 조례동에 위치한 신축이 오래된 아파트 물건입니다. 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 매수인의 추가적인 인수 비용이 발생하므로 면밀한 권리분석 및 배당 분석이 필수적입니다. 건물 노후화 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 조례동은 순천시 내 주요 주거 지역 중 하나로, 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 초등학교 인접: 왕운초등학교와 가까워 교육 환경을 중시하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 단지 내 신축 아파트 대비 가격 메리트가 있을 수 있으며, 재건축 또는 리모델링 등 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 현재 건물 연식 고려 시 중장기적 관점 필요)

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 36-37㎡)의 시대아파트 거래가는 2026년 6월 기준 4,000만원에서 5,000만원 수준으로 파악되었습니다. 본건의 감정가는 62,000,000원으로, 해당 시세와 감정가 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

특히, 본건은 1층 물건으로 일반적인 층수보다 선호도가 낮을 수 있으며, 감정가(62,000,000원) 대비 약 75% 수준인 46,500,000원에서 55,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 선순위 임차인의 보증금 48,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점을 감안할 때, 실제 총 투입 비용이 예상보다 높아질 수 있습니다. 따라서, 권리 분석 및 배당표 추정 결과를 바탕으로 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 판단을 토대로 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황 및 낙찰가율, 인수 보증금 처리 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.