나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1375 [1] 전라남도 여수시 소라면 사곡리 466-6 주1동 숙박시설 경매
매각기일: 2025-12-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1375 [1] 전라남도 여수시 소라면 사곡리 466-6 주1동 숙박시설 경매
- 사건번호: 2024타경1375
- 주소: 전라남도 여수시 소라면 궁항길 115-2 (주1동)
- 감정가: 1,704,250,800원
- 최저가: 763,505,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 숙박시설
순천지원 경매7계 2024타경1375 | 소재지: 전라남도 여수시 소라면 궁항길 115-2 (주1동) | 감정가: 1,704,250,800원 | 최저가: 763,505,000원 | 용도: 숙박시설
1. 순천지원 2024타경1375 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
본건은 전라남도 여수시 소라면 사곡리 466-6에 소재한 숙박시설입니다.
사건번호: 순천지원 2024타경1375 (1)
소재지: 전라남도 여수시 소라면 사곡리 466-6 주1동
용도: 숙박시설
감정가: 1,704,250,800원
토지 면적: 1343.00㎡ (약 406.23 평)
건물 면적: 965.48㎡ (약 291.91 평)
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물 제시외 면적: 31.20㎡ (약 9.44 평)
매각 대상: 토지/건물 일괄매각
경매 구분: 부동산 임의경매
소유자: 권OOOOO
채무자: 권OO
채권자: 순OOOOOO
특이사항: 제시외 건물 포함, 수목 포함 (토지에 포함 평가)
주의사항: 일괄매각
2. 입지 조건
본건은 전라남도 여수시 소라면 사곡리 소재 "궁항마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 자연부락, 농경지, 자연림, 일부 숙박시설 및 일반음식점 등의 상업용 부동산으로 형성되어 있습니다. 시 외곽 지역에 위치하나, 제반 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 버스승강장이 위치하여 대중교통 상황은 보통입니다. 북서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 5m 내외의 단지 진입도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.
주변 지역은 아름다운 해안 경관을 자랑하며, 궁항마을 등 지역 커뮤니티 시설이 인접해 있습니다. 특히, 여수시 소라면 지역은 여자만 갯가길, 복개도, 향일암, 오동도 등 다양한 관광지와 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
3. 토지 정보
토지 면적은 1343.00㎡ (약 406.23 평)이며, 사다리형에 유사한 형태로서 북서향의 완경사 지대에 위치하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태는 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이며, 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.
지상에 식재된 조경수(종려나무, 홍가시나무 등)는 토지에 포함 평가되었습니다.
4. 건물 정보
건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물(일련번호 2)과 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 건물(일련번호 3)로 구성되어 있습니다.
건물 면적은 총 965.48㎡ (약 291.91 평)이며, 별도 제시외 건물 면적 31.20㎡ (약 9.44 평)이 포함되어 있습니다.
건물의 현상 및 관리 상태는 무난하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 치장석 붙임, 강화유리 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 인테리어 마감 등입니다. 창호는 새시 창호입니다.
일련번호 2는 숙박시설(복층형태 5개 호실), 일련번호 3은 숙박시설(3개 호실) 및 관리실, 사무실 형태로 이용 중입니다.
일반적인 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비 등이 되어 있습니다.
건물 지상에 수영장 설비가 있으며, 이는 건물의 부대설비로 판단하여 건물에 포함 평가되었습니다.
5. 감정가
본 건의 총 감정가는 1,704,250,800원입니다.
6. 용도
본건의 주된 용도는 숙박시설입니다.
7. 권리 분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 순천시산림조합입니다. 소유자는 권OO 또는 권OOOOO로 추정되며, 채무자는 권OO입니다.
임의경매는 통상 부동산을 담보로 돈을 빌렸으나 제때 갚지 못해 채권자가 부동산을 경매에 넘기는 경우이며, 낙찰자가 잔금을 납부하면 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 말소되는 것이 원칙입니다. 그러나 등기부등본 상 모든 권리관계를 면밀히 확인하여 낙찰자가 부담해야 할 권리가 있는지, 명도 대상은 누구인지 등을 사전에 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 특히, 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 유치권 등 등기부등본에 나타나지 않는 권리가 존재할 수 있으므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.
8. 상권 분석
본건은 자연부락, 농경지, 자연림이 혼재된 지역 내 숙박시설 및 일반음식점 등 상업용 부동산이 일부 형성된 지역에 위치합니다. 주변 환경상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 소규모 상권으로 파악됩니다.
여수시 소라면 지역은 해안 관광지와 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있으며, 인근 궁항마을 및 여자만 갯가길, 복개도 등의 관광 수요를 고려할 때, 지역 특색을 살린 숙박 및 부대시설 운영이 가능할 것으로 보입니다.
9. 생활 정보
인근 간선도로변에 버스승강장이 위치하나, 시 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편입니다.
주변 편의시설 및 생활 정보는 추가적인 현장 답사 또는 지도 검색을 통해 파악해야 합니다. 궁항마을 내 소규모 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상되며, 여수 시내로 이동 시 생활 편의시설 이용이 가능합니다.
10. 잠재적 리스크
일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 가장 중요한 리스크 요인입니다. 관할 지자체에 문의하였으나 개인정보보호로 구체적인 답변을 받지 못했으며, 이는 향후 철거, 이행강제금 부과, 사용 제한 등의 행정 제재로 이어질 수 있습니다. 이에 대한 건축물대장 등본 발급 및 현황 조사, 위반 사항에 대한 명확한 소명 또는 시정 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.
또한, 현장 조사 시 임대 관계가 미상으로 조사된 점은 낙찰 후 임차인과의 명도 문제 발생 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.
주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 자연녹지지역이라는 점 등을 고려할 때 추가적인 개발 제한 가능성도 존재할 수 있습니다.
11. 종합 의견
본건은 전라남도 여수시 소라면 사곡리 소재 숙박시설로, 자연 친화적인 입지와 차량 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 건물은 숙박시설 및 수영장 등 부대시설을 갖추고 있으며, 전반적인 상태는 무난한 것으로 평가됩니다.
그러나 가장 큰 문제는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이며, 이에 대한 정확한 현황 파악과 해결 방안 모색이 필수적입니다. 명확한 권리 분석과 위반건축물 문제 해결 방안을 확보한다면, 지역 특색을 살린 숙박 사업 등에서 잠재적 가치를 발휘할 수 있을 것으로 기대됩니다.
12. 투자 포인트
- 쾌적한 자연 환경: 바다와 인접한 자연 경관은 휴양 및 관광 목적의 숙박 시설 운영에 유리한 입지입니다.
- 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권 행사가 용이할 수 있습니다.
- 부대시설 포함: 수영장 등 부대시설은 숙박 시설의 경쟁력을 높여줄 수 있습니다.
- 개발 잠재력: 여수시의 관광 활성화 정책과 연계하여 지역 특색을 살린 사업 모델 구축 시 높은 부가가치 창출이 가능합니다.
- (주의) 위반건축물 이슈: 본건의 가장 큰 잠재적 리스크인 위반건축물 사항에 대한 면밀한 검토 및 해결 전략 수립이 필수적입니다.
법원 정보
순천지원 경매7계