나이스옥션 법원경매 순천 2022타경4752 [1] 전라남도 여수시 묘도동 14-2 가동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2022.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 여수시 묘도동 소재 온동마을 남동측 원거리에 위치하고 주위는 중소
규모 공장, 농경지, 야산, 신규조성 공업용지 등이 혼재하는 연륙된 도서지역임.

교통상황

본건 토지까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

평탄하게 조성된 삼각형 토지로서 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 폭 3-4m의 비포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,가축사육제한구역(일부제한구역200m)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 및 인접 묘도동 14-12번지 지상에‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이
제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적으로 평가하였으니 경매절차 진행시 소유관계
및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.
- 본건 지상 이동가능한 콘테이너, 원자재 등 적치물은 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2(가) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
외벽 : 사이딩판넬
내벽 : 판넬잇기
창호 : 새시창임.
기호 2(나) : 기타강구조 판넬지붕 단층 건물로서 일부 차양이며
외벽 : 사이딩판넬 및 일부 무벽체(차양부분)
내벽 : 인테리어 치장
창호 : 새시창임.
기호 2(다) : 기타강구조 판넬지붕 단층 건물로서 철재 콘테이너임.
기호 3 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
내·외벽 : 판넬잇기
창호 : 새시창임.
기호 4 : 경량철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서
벽체: 강판잇기
기호 ㄱ,ㄴ : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물임.
기호 ㄷ : 조립식판넬조 판넬지붕 단층 건물임.
기호 ㄹ : 경량철골조 칼라강판지붕 단층 건물임.

이용상태

기호 2(가),4,ㄹ은 공장으로 이용중이고 기호 2(나)는 사무실, 기호2(다), ㄴ은 휴게실,
기호 3,ㄱ은 창고, 기호 ㄷ은 기계실로 이용중임.

설비내역

기호 2(나)에 일반적인 위생설비와 급배수설비 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호 ㄱ-ㄹ은 본건 공장의 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 본건 건물은 여수시 묘도동 14-2와 묘도동
14-12 양지상에 소재하며 묘도동 14-12는 매각대상이 아님.
- 제시외건물 기호 ㄷ은 본건 기호 1 토지와 인접 묘도동 14-5번지 토지 경계부근에 위치하
며 정확한 소재지번의 확인은 측량을 요함.
- 기계기구 기호 1-8), 1-9)-④, 2-8), 2-10), 3-6)은 소재불명으로 평가에서 제외하였음.
- 기계기구 기호 2-9), 3-3)은 생산라인에서 분리되어 공장외부에 보관중이며 관리상태 불량
시됨.
- 기호 2(가) 건물 외벽에 밀착하여 설치된 제품보관사일로는 여수바이오주식회사가 설치한
것으로 조사되어 제시외기계기구로 평가하였음.
- 본건 공장은 가동 중단 상태로서 기계기구의 정상작동여부는 확인하지 못하였음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

전라남도 여수시 묘도동 소재 온동마을 남동측 원거리에 위치하며 주위는 중소규모공장, 농경지, 야산, 신규조성 공업용지 등이 혼재하는 연륙된 도서지역임.

토지의 상황

대체로 평탄하게 조성된 공부지목 잡종지로서 공업용으로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

-조은2210-2402호로 기평가 회보한 건물 중 본건 기준시점(2026.01.21)현재 기호2(가),(나), 기호3 건물은 잔존하나 기호2(다), 기호4 건물은 소재불명 및 멸실된 상태임. -조은2210-2402호로 기평가 회보한 제시외건물 기호 ㄱ~ㄹ은 멸실 및 파손으로 경제적가치가 없음.

기계/기구의 현상

기준시점 현재 귀 제시목록 기계기구 중 기호 2-14-1, 4, 5는 확인 가능하나 그 외 기계기구 는 소재불명인 바, 소재불명 기계기구는 평가에서 제외하였음.

공작물의 현상

-

기타참고사항

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물은 멸실로 인하여 매각 제외
2. 목록 2. 전라남도 여수시 묘도동 14-2, 14-12 가동 부속건물 기타강구조 판넬지붕 단층 폐기물재활용시설(휴게실)은 멸실로 인하여 매각 제외
3. 일부 건물은 묘도동 14-2와 묘도동 14-12 양지상에 소재함(묘도동 14-12는 매각대상 아니므로 주의요함-감정평가서 참조)
4. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 매각 포함(단, 기계기구 중 기호 2-14-1(오폐수 정화장치), 기호 4(수전설비), 기호 5(계근대)를 제외한 나머지 기계기구는 소재불명으로 매각 제외-감정평가서 참조)
5. 지상소재 콘테이너, 원자재 등 적치물 매각 제외
6. 가동이 중단된 공장이고, 기계기구 정상작동 여부 미확인됨
7. 2024.06.28.자 유한회사 한남건설으로부터 기계기구제작 공사대금(폐각선별 플랜트 제작설치 공사-굴 껍질 파쇄기 및 선별기) 금 1,454,000,000원의 유치권신고서가 제출되었고, (유)한남건설이 제기한 폐각 선별플랜트 등 인도청구의소(순천지원 2023가합10482호)에서 원고의 청구를 인낙한다는 피고의 인낙조서가 제출됨(단, 유치권의 성립여부는 불분명함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 전라남도 여수시 묘도동 14-2 가동에 소재한 공장입니다.

사건번호는 순천지원 2022타경4752 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 1,278.00㎡ (약 386.59평)입니다.

건물 면적은 583.05㎡ (약 176.37평)입니다.

토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 576,728,600원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 이OO입니다.

본 물건은 중복 병합 사건, 재매각 대상입니다.

1.4. 특이사항

중복병합사건, 유치권, 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 재매각, 위반건축물 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 지역 특성

본 물건 토지는 전라남도 여수시 묘도동 온동마을 남동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 공장, 농경지, 야산, 신규 조성 공업용지 등이 혼재하는 연륙된 도서지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 토지까지 차량 접근은 가능합니다.

다만, 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 평탄하게 조성된 삼각형 토지로서 공장 부지로 이용 중입니다.

본 건 토지 동측으로 폭 3-4m의 비포장 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한구역 200m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 다수의 근저당, 강제경매, 임의경매, 압류, 가압류 등이 등재되어 있습니다.

총 채권액은 토지 등기부채권 총액 727,743,161원, 건물 등기부채권 총액 720,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2022년 3월 22일 접수된 박순호 근저당권(을13)입니다.

이보다 선순위 권리 없이, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 유치권 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 일부 권리가 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 (있는 경우)

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 유치권 성립 시 인수될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

본 물건에는 총 4명의 임차인이 등록되어 있으며, 모두 대항력 있는 것으로 분석됩니다.

3.4. 1. 임차인 1

신양개발주식회사(대표 정 )

보증금: 42,000,000원

차임: 3,500,000원

전입/사업일자: 2020-12-28

대항력: 있음

3.4. 2. 임차인 2

유한회사여수바이오해양(대표 김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-08-09

대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 3. 임차인 3

유한회사케이에스씨(대표 문 )

보증금: 7,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2020-07-10

대항력: 있음

3.4. 4. 임차인 4

주식회사여수바이오해양(대표 김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-08-09

대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 특수 권리 분석 (유치권, 위반건축물 등)

유치권: 유한회사 한남건설로부터 1,454,000,000원의 기계기구 제작 공사대금 유치권 신고가 접수되었습니다. 소송에서 피고의 청구 인낙조서가 제출되었으나, 유치권 성립 여부는 불분명하여 면밀한 확인이 필요합니다.

위반건축물: 위반건축물이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 연계성

본 물건은 여수시 묘도동의 공업용지 지역에 위치하며, 주변의 중소규모 공장들과 함께 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 주변 공장 현황

주위에는 농경지, 야산과 더불어 공장들이 혼재되어 있어 산업 시설로서의 입지적 특성을 지닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

본 물건이 위치한 묘도동은 산업단지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설이나 주거 편의시설보다는 산업 활동 중심의 인프라가 구축되어 있을 것으로 예상됩니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상의 리스크

* 유치권: 14억 5천만원 이상의 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하여, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 현황상의 리스크

* 공장 가동 중단: 현재 공장이 가동 중단 상태이며, 기계기구의 정상 작동 여부가 미확인되었습니다.

* 기계기구 현황: 일부 기계기구가 소재 불명이며, 관리 상태가 불량한 경우도 있습니다.

* 위반건축물: 위반건축물 존재로 인해 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 소재 관련 리스크

* 일부 건물은 매각 대상 외 토지(묘도동 14-12)에도 걸쳐 소재하므로, 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 중 일부(폐기물재활용시설(휴게실))는 멸실로 인해 매각에서 제외됩니다.

6.4. 기타 리스크

* 일부 제시외 건물, 콘테이너, 원자재 등 적치물은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 제시외 건물 ㄷ의 정확한 소재지번 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 전라남도 여수시 묘도동에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물을 갖추고 있으나 다수의 권리 및 물건 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 중복 병합 사건, 미확인 유치권, 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 가동 중단 상태의 공장 등은 철저한 사전 조사를 필요로 합니다.

7.2. 현황 분석 결과

다수의 권리 분석 및 현황 조사 결과, 본 물건은 잠재적 위험 요인이 많아 보입니다. 특히 유치권과 대항력 있는 임차인 문제는 낙찰 후 인수 부담으로 이어질 수 있으므로, 명도 및 권리 관계에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 현장 방문을 통해 공장의 실제 상태, 기계기구의 유무 및 상태, 위반건축물 여부 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

여수시 묘도동은 산업 단지가 발달하고 있는 지역으로, 향후 지역 개발 및 산업 활동에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 개발 가능성

넓은 토지 면적을 활용하여 기존 시설을 재건축하거나 증축하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 주변 산업단지와의 연계성을 고려한 사업 계획 수립 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 감정가 576,728,600원에서 다음과 같은 사항들을 고려해야 합니다.

* 현재 공장 가동 중단 상태 및 기계기구 정상 작동 여부 미확인.

* 14억 5천만원 이상의 유치권 신고 존재 (성립 여부 불분명).

* 대항력 있는 임차인 다수 존재 (일부 보증금/차임 미상).

* 위반건축물 존재.

* 일부 건물 소재지 불분명 및 매각 제외 대상 존재.

상기 언급된 제반 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 법률 전문가 및 현장 조사 결과를 바탕으로 철저한 분석 후 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.