나이스옥션 법원경매 순천 2023타경54570 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 104동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2023.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건이 소재하는 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재
하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 제5층 제503호(기호1) 및 제17층 제1701호
(기호2)로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

기호1, 2 모두 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 단지 내 도로와 외곽공도가 상호연계되어 있어 단지로의 차량출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2023타경54570 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 104동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 56,500,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

토지지분: 22.202㎡ (약 6.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.95㎡ (약 15.11평) (전용면적)

건물지분: 49.95㎡ (약 15.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

아파트명: 성호1차

사용승인일: 1998년 5월 9일

건축물 총괄표제부 정보:

- 새 주소: 전라남도 광양시 광장로 112-20 (중동)

- 아파트 명칭: 성호아파트

- 총 세대수: 1362세대

- 총 건물 연면적: 129061.48㎡

- 주요 용도: 공동주택(아파트)

- 총 주차 대수: 1002대 (지하 550대, 지상 452대)

건축물 표제부 정보 (104동):

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조)

- 지붕: 평슬래브 (철근콘크리트)

- 총 층수: 18층

- 해당 동 연면적: 13889.47㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 중동에 소재한 성호아파트 104동 5층 503호.

* 주변 환경: "광양중동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 주위에 소재하고 있음.

* 교통 상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정이 무난한 편임.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 광로2류, 소로1류, 중로2류 등 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호)으로 지정되어 있어 특정 용도 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-11

* 배당신고일자: 2023-02-15

* 대항력: 없음

* 등기부 요약 상 주택임차권은 말소 처리되어 인수 부담이 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 성호건설주식회사 (1998-07-07)

* 소유권이전: 조남성 (2010-07-28, 매매 40,000,000원)

* 주택임차권: 고진혁 (2023-02-15 접수, 65,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2023-06-13 접수, 118,940,157원, 말소기준권리)

* 가압류: 세종신용보증재단 (2023-11-13 접수, 35,000,000원, 말소)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2023타경54570, 2023-06-13 접수) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권 분석

* 지역 특성: 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호아파트 단지 내 물건으로, 주변에 다른 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하여 주거 지역의 성격이 강합니다.

* 단지 규모: 성호1차 아파트는 1362세대의 대단지로, 104동은 18층 건물 중 5층에 위치합니다.

* 교통 인프라: 단지 내 도로와 외곽 도로가 잘 연결되어 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 비교적 편리합니다.

* 토지 이용: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트 건축 및 주거 용도로 적합하며, 사업 지역 내 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활 정보

* 교육 환경: 광양중동초등학교가 인근에 있어 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다.

* 교통망: 단지 인근 버스정류장 및 광장로 등 간선도로 접근성이 좋아 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 공원 이용이 가능하며, 대단지 아파트의 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 편의: 18층 건물 중 5층에 위치하여 고층에 비해 계단 이용 부담이 적고, 조망 및 채광도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 설비 현황: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 도시가스 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 입찰 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 미납 관리비: 2023년 6월 기준으로 262,990원의 미납 관리비가 확인됩니다. 낙찰자가 인수하거나 별도 정산해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 확인 후 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 교육환경 보호구역: 학교 인근에 위치하여 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 유흥업소 등 특정 시설의 입점이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 광양시 중동 소재 성호아파트 104동 5층 503호로, 광양중동초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"라는 특수 물건 정보가 있어, 해당 내용에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 미납 관리비 부담도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여하시길 권합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 광양중동초등학교가 도보 거리에 있어 자녀를 둔 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지로 구성된 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 권리 관계의 명확성: 경매 절차상 모든 권리가 소멸되므로, 복잡한 권리 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

* 실거주 및 시세 차익 기대: 지역 내 시세 변동 추이를 고려할 때, 실거주 목적뿐만 아니라 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보 (49.95㎡ 기준):

* 2026년 6월 21일: 40,000,000원 (1층)

* 2026년 6월 11일: 46,500,000원 (3층)

* 본 건은 49.95㎡ 면적이며 5층에 위치합니다. 최근 거래 사례 중 3층 물건의 거래가 46,500,000원을 고려할 때, 5층이라는 점을 감안하면 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가는 56,500,000원으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 입찰 시 권리 부담은 없습니다.

* 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등 특이사항으로 인한 변동 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

* 감정가 56,500,000원의 80% = 45,200,000원

* 감정가 56,500,000원의 90% = 50,850,000원

* 예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 51,000,000원

* 참고 사항:

* 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사서, 매각물건명세서 등 최신 법원 공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 취득세, 명도 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

1.9. 혐오시설 정보

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사나 관련 정보를 통해 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.