나이스옥션 법원경매 목포 2023타경54468 [3] 전라남도 신안군 증도면 병풍리 258 전 경매
매각기일: 2025-12-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 목포 2023타경54468 [3] 전라남도 신안군 증도면 병풍리 258 전 경매
- 사건번호: 2023타경54468
- 주소: 전라남도 신안군 증도면 병풍리 258
- 감정가: 5,895,000원
- 최저가: 1,353,000원
- 유찰 횟수: 6회
- 용도: 전
목포지원 경매1계 2023타경54468 | 소재지: 전라남도 신안군 증도면 병풍리 258 | 감정가: 5,895,000원 | 최저가: 1,353,000원 | 용도: 전
1. 목포지원 2023타경54468 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 목포지원 2023타경54468 (3)
소재지: 전라남도 신안군 증도면 병풍리 258
용도: 전
감정가: 5,895,000원
토지 면적: 1,967.00㎡ (약 595.17평)
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물 면적: 0.00㎡
건물 제시외 면적: 0.00㎡
매각 대상: 토지 일부 지분 매각
경매 구분: 부동산 강제 경매
소유자: 이OO
채무자: 이OO
채권자: 주OOOOOOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분 매각, 공유자 우선매수신고, 분묘기지권, 재매각
1.2. 감정평가서 요약
본건은 전라남도 신안군 증도면 병풍리 소재 병풍도 마을 인근에 산재한 토지입니다. 주변 환경은 전답과 대지가 혼재하는 해안 농촌지대입니다. 도서지방에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편하나, 차량 접근은 가능합니다.
토지는 일련번호 (1)부터 (6)까지 여러 필지로 구성되어 있으며, 사다리형 또는 부정형의 완경사지로서 대부분 전(밭)으로 이용 중입니다. 일부 필지는 도로 또는 답(논)으로 이용되고 있으며, 일부 지상에는 분묘가 소재하고 있습니다. 일련번호 (5)는 전 및 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
인접 도로 상황은 필지별로 상이하며, 일부는 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하고, 일부는 아스팔트 포장도로 또는 비포장 농로에 접해 있습니다.
토지 이용 계획상 농림지역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 농업진흥구역에 포함되는 필지가 있습니다.
공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 도로'로 이용되는 필지가 있으며, '전'이나 현황 '전 및 일부 대'로 이용되는 필지도 있습니다. 임대 관계는 미상이며, 지상에 제시외 건물, 수목, 비닐하우스가 소재하고, 연고자 미상의 분묘가 다수 소재하고 있습니다.
1.3. 입지조건
본건은 전라남도 신안군 증도면 병풍리에 위치한 해안 농촌 지역에 산재한 토지입니다. 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지이며, 주변으로는 농경지와 일부 주거지가 혼재하고 있습니다. 다만, 도서 지역이라는 특성상 대중교통망은 다소 불편할 수 있으나, 차량을 이용한 접근은 용이한 편입니다. 증도면은 느린섬 kwietnia慢城市(슬로우시티)로 지정되어 있어 자연 경관이 잘 보존된 청정 지역입니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자인 이OO의 채무 불이행으로 인해 주OOOOOOOOOOOO가 채권자로 경매를 신청하였습니다.
가장 중요한 권리 사항은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지 소유권의 일부만 매각 대상이 되므로, 낙찰자는 다른 공유자들과 함께 토지를 소유하게 됩니다. 이로 인해 토지 이용 및 관리에 있어 협의가 필요할 수 있으며, 공유자 우선매수권이 행사될 가능성이 있습니다. 특히, 본건은 공유자 우선매수권이 1회로 제한된다는 특별 매각 조건이 있습니다.
또한, '분묘기지권'이 성립될 수 있는 분묘가 다수 소재하고 있어, 해당 분묘에 대한 권리가 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 분묘를 위한 수목은 매각에서 제외된다고 명시되어 있습니다.
'농지취득자격증명'이 필수적으로 요구되며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 불이익을 받을 수 있습니다. 또한, 법규 위반 사항이나 무단 점유 등이 발견될 경우 '원상회복명령'이 발하여질 가능성도 있습니다. 본건은 재매각 물건으로, 기존 매각 과정에서 문제가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.
1.5. 상권분석
본건 소재지는 전형적인 농어촌 지역으로, 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 주된 경제 활동은 농업 및 어업과 관련될 것으로 보이며, 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점 등이 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상권이나 산업 시설과는 거리가 있는, 조용하고 한적한 농촌 지역의 특징을 보입니다.
1.6. 생활정보
증도면은 아름다운 해변과 염전 등 천혜의 자연환경을 자랑하는 지역으로, 관광객들에게도 인기가 있는 곳입니다. 물건지 주변은 전답 위주의 농촌 경관을 이루고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 증도면 소재지나 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 섬이라는 지리적 특성상 육지와의 이동에는 배편이나 연륙교 이용이 필요하며, 이는 생활의 일부 제약이 될 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 낙찰 후 공유자들과의 관계 설정, 토지 분할, 이용 수익 처분 등에서 갈등이나 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인해 토지의 활용이 제한될 수 있습니다.
다수의 분묘가 소재하고 있다는 점 또한 리스크 요인입니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘의 유지 관리에 대한 부담이 발생할 수 있으며, 토지 개발이나 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 분묘를 위한 수목이 매각 제외된다는 점은 분묘가 토지 위에 그대로 존치됨을 의미합니다.
농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금 미반환이라는 직접적인 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 타인 소유의 제시외 건물, 수목, 비닐하우스 등이 소재하고 있으며, 현황과 공부상 지목 간 차이가 있는 점, 그리고 분묘의 존재 등으로 인해 낙찰 후 원상회복명령이 내려질 가능성도 배제할 수 없습니다. 재매각 물건이라는 점도 이전 매각 과정에서 발생한 문제점을 파악해야 할 필요성을 시사합니다.
1.8. 종합 의견
본건은 전라남도 신안군 증도면에 위치한 농지 일부 지분에 대한 경매 물건입니다. 아름다운 해안 농촌 지역에 속해 있으나, 도서 지역이라는 지리적 특성과 함께 토지 일부 지분 매각, 다수의 분묘 소재, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 복잡한 권리 및 행정적 요건을 가지고 있습니다. 특히, 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 분묘기지권 성립 가능성, 엄격한 농지법규 적용 등이 주요 고려 사항입니다. 본 물건은 일반적인 부동산 투자와는 달리, 해당 지역의 토지 이용 규제, 공유자들과의 협의 능력, 그리고 농지 관련 법규에 대한 충분한 이해와 경험이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.9. 투자 포인트
본건 투자의 핵심 포인트는 복잡한 권리 관계와 행정적 제약을 극복하고 토지의 잠재적 가치를 발현시킬 수 있는지 여부에 달려 있습니다.
첫째, '지분 매각'이라는 점을 활용하여 상대적으로 낮은 진입 가격으로 토지 일부를 확보할 기회가 될 수 있습니다. 향후 공유자들과의 원만한 협의를 통해 토지 분할이나 개발이 이루어질 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
둘째, 농업진흥구역 내 농지라는 점에서, 이를 직접 경작하거나 임대하여 농업 소득을 창출하는 방안을 고려할 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지역 농업 관련 기관과의 협력이 중요합니다.
셋째, 증도면이 슬로우시티로 지정되는 등 관광 자원화가 추진되고 있는 지역임을 감안할 때, 향후 지역 개발 계획이나 관광객 증가에 따른 토지 가치 상승 잠재력도 존재합니다.
넷째, 분묘 문제는 장기적으로 해결해야 할 과제이지만, 이를 명확히 인지하고 법적 검토를 거친다면 오히려 권리 분석의 명확성을 높일 수 있습니다.
본건은 명확한 투자 목적과 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다. 특히, 현장 방문을 통해 분묘의 실제 상황, 인접 토지와의 관계, 도로 접근성 등을 면밀히 확인하고, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와 상담하여 권리 분석 및 매각 조건에 대한 정확한 이해를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
법원 정보
목포지원 경매1계