나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1458 [1] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 566 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1458 [1] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 566 전 경매

• 사건번호: 2024타경1458
• 주소: 경상남도 밀양시 단장면 고례리 566
• 용도: 전

밀양지원 경매3계 2024타경1458 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 고례리 566 | 감정가: 203,239,000원 | 최저가: 23,911,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2024타경1458 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1458 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 고례리 566

용도: 전 (밭)

감정가: 203,239,000원

토지면적: 2559.00㎡ (약 774.17평)

토지 지분율: 255900 (토지 전체 면적으로 보입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 15.00㎡ (매각에서 제외될 수 있으므로 확인 필요)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출 시 보증금 몰수). 제시외 건물(2-1) 매각 제외. 지적도상 맹지. 현황 휴경지 상태. 정확한 경계 확인은 지적경계측량 필요(감정평가서 참조).

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 "바드리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농가주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 인근에 밀양댐, 얼음골, 배내골 등 관광지가 있어 자연환경이 우수한 지역에 속합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 채권자는 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로 '농지취득자격증명'이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

'법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 토지와 건물의 소유 관계에 복잡성이 있을 수 있습니다. 법정지상권은 토지 소유권이 변경되어도 건물 소유자가 해당 토지를 계속 사용할 수 있도록 법에서 인정하는 권리입니다. 본 건의 경우 토지가 주 매각 대상이며, 제시외 건물 15.00㎡는 매각에서 제외될 수 있으므로 이에 대한 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

'재매각' 건이라는 점은 이전 경매에서 매각이 완료되지 못했음을 의미하며, 그 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

'지적도상 맹지'라는 점은 본 토지가 도로와 직접 접하지 않아 차량 및 사람의 통행에 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본 건의 소재지는 농가주택과 농경지, 자연림이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 상업시설 중심의 상권 분석보다는, 지역의 농업 관련 잠재력 및 귀농·귀촌 수요 등을 고려한 분석이 필요합니다. 주변 관광지와의 인접성은 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 단장면 일대에서 폐기물 쓰레기 무단 배출로 인한 하수처리 문제 사례가 보고된 바 있어, 지역 환경 관리에 대한 잠재적 이슈를 염두에 둘 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 인근 '바드리마을회관'이 있으며, 차량 접근이 가능하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 이용 및 편의시설 접근성은 도시 지역에 비해 제한적일 수 있습니다. 현황 휴경지 상태로, 농업 활동을 위한 기반 시설이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미비: 농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명서 발급이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 맹지: 지적도상 맹지이므로, 건축 허가 및 토지 활용에 있어 인접 토지와의 도로 사용 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 계획에 큰 제약이 될 수 있습니다.

3. 법정지상권: 건물과 토지의 소유 관계에 따라 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰 후에도 건물 철거가 불가능하여 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

4. 현황 휴경지: 공부상 지목은 '전'이나 현황이 휴경지인 점은 토지 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 재매각: 재매각 물건은 이전 경매에서 유찰되거나 매각이 취소된 원인을 파악해야 합니다. 이는 해당 물건의 잠재적 문제를 시사할 수 있습니다.

6. 토지이용계획: 생산관리지역이며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면의 농경지(전)로, 감정가는 2억 323만 9천 원입니다. 넓은 토지 면적에 비해 감정가가 책정되어 있으나, '맹지', '농지취득자격증명 필수', '법정지상권' 등 다수의 권리 및 이용상 제약 사항을 가지고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 크며, 법정지상권은 토지 활용에 있어 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 주변의 자연환경 및 관광 자원은 긍정적인 요소이나, 농촌 지역 특성상 개발 잠재력이나 투자 수익률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적: 잠재적으로 넓은 토지를 활용할 수 있다는 점은 매력적일 수 있습니다.

2. 농업 또는 귀농·귀촌 수요: 농업이 가능한 지역으로, 귀농·귀촌 희망자나 농업 관련 사업을 계획하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

3. 향후 지역 개발 가능성: 주변 관광지와의 연계성 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 지가 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 상기 투자 포인트는 '농지취득자격증명'을 정상적으로 취득하고, '법정지상권' 문제를 해결하며, '맹지'의 제약을 극복할 수 있다는 전제하에 고려될 수 있습니다. 투자 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 제반 위험 요소를 상세히 파악하고, 농지법 및 관련 법규에 대한 이해를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계