나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10162 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 253 전 경매
매각기일: 2025-12-22
물건 개요
나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10162 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 253 전 경매
- 사건번호: 2024타경10162
- 주소: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 253
- 감정가: 40,992,000원
- 최저가: 4,213,000원
- 유찰 횟수: 9회
- 용도: 전
밀양지원 경매3계 2024타경10162 | 소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 253 | 감정가: 40,992,000원 | 최저가: 4,213,000원 | 용도: 전
1. 밀양지원 2024타경10162 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 밀양지원 2024타경10162 (1)
소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 253
용도: 전
감정가: 40,992,000원
토지면적: 2083.00㎡ (약 630.21평)
토지 지분율: 166640 (제공된 정보상 이 수치의 정확한 의미는 불분명합니다.)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 강제 경매
소유자: 윤OOOOO
채무자: 윤OO
채권자: 신OOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권, 재매각
주의사항:
- 본건은 토지 일부 지분 매각 건입니다.
- 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.
- 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.
- 기준 시점(2024.05.17.) 현재 토지는 휴경지 및 일부 묘지 상태입니다.
- 지적도 상 맹지이므로 도로 접근에 제약이 있습니다.
- 분묘가 다수 소재하여, 이로 인해 최저매각가격이 영향을 받았습니다.
감정평가서 요약:
- 본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 소재 "삼강서원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재된 지역입니다.
- 차량 접근이 불가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 토지는 급경사 지세 내 부정형의 토지로서, 현재는 "휴경지" 및 일부 "묘지" 상태로 이용되고 있습니다.
- 인접 도로 상태는 지적도 상 맹지에 해당합니다.
- 토지 이용 계획으로는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.
- 공부 상 지목은 "전"이나, 현황은 일부 "묘지" 상태로 공부와의 차이가 있습니다.
- 본건은 전체 소유권 중 일부 지분만 평가되었으며, 지상에 다수의 분묘가 소재하나 토지 가격은 이에 구애됨이 없이 정상 평가되었습니다.
1.2. 입지조건
본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 소재지로, "삼강서원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 가지고 있습니다. 차량 접근은 직접적으로 불가능한 맹지 상태이며, 관내 대중교통 사정은 보통으로 평가되나, 물건지까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역에 해당하며, 가축 사육 제한, 배출 시설 설치 제한, 공장 설립 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 따릅니다. 가장 가까운 읍내(삼랑진읍)까지는 차량으로 수 킬로미터 거리에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 윤OOOOO이며, 채무자는 윤OO, 채권자는 신OOOOOOOO입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 토지 일부 지분만 매각된다는 점입니다. 이로 인해 공유자 간의 관계 및 협의가 중요하며, 공유자 우선매수 신고 제도가 적용될 수 있습니다. 또한, 토지 지상에 분묘가 다수 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 높으며, 이는 토지 개발 및 이용에 있어 법적 제약을 야기할 수 있습니다. '재매각'으로 진행되는 점은 과거 유찰 또는 매수인의 미이행 등으로 인한 사유를 시사합니다. 농지이므로 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되므로 취득 전에 반드시 확인해야 합니다.
1.4. 상권분석
해당 물건은 농업 활동을 위한 전(밭)이며, 현재는 휴경지 및 일부 묘지 상태의 토지이므로 일반적인 상권 분석과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 소규모 마을 취락으로 이루어져 있어 주거 및 농업 목적 외 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 삼랑진읍 중심가와는 다소 떨어져 있으나, 해당 읍내에 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상점, 관공서 등)이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 수요는 충족될 수 있습니다.
1.5. 생활정보
본 물건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 가장 가까운 읍내인 삼랑진읍까지는 차량으로 이동해야 하며, 이곳에서 병원, 마트, 우체국 등 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가되지만, 물건지 자체의 맹지 상태로 인해 개인 차량을 이용하더라도 접근 및 이용에 불편함이 있을 수 있습니다. 자연환경은 농경지가 주를 이루며, 가까운 곳에 "삼강서원"이 위치해 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 물건은 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, '맹지'라는 점으로 인해 도로에 직접 접해있지 않아 차량 통행, 건물 신축, 토지 이용 등에 있어 심각한 제약이 따르며, 이는 토지의 활용도를 크게 저하시킵니다. 둘째, '분묘 다수 소재'는 분묘기지권의 성립 가능성을 높여 토지 사용에 대한 권리 분쟁 및 개발 행위 제한을 야기할 수 있습니다. 셋째, '급경사 지세'는 토지의 형질 변경 및 개발 비용을 증가시키는 요인이 됩니다. 넷째, '자연녹지지역' 내 농지로서 가축 사육, 배출 시설 설치, 공장 설립 등에 대한 법적 제한이 있습니다. 다섯째, '지분 매각'은 다른 공유자들과의 관계에서 발생하는 복잡한 문제에 직면할 수 있으며, '공유자 우선매수' 제도로 인해 원하는 가격에 취득하지 못할 수도 있습니다. 여섯째, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 제한 구역 지정 등은 지역 개발의 잠재적 장애물이 될 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍에 위치한 농지(전)의 일부 지분 경매입니다. 맹지, 다수의 분묘, 급경사 지세, 그리고 농지 관련 법규 및 지분 매각이라는 복합적인 제한 사항을 가지고 있어 일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근이 까다로울 수 있습니다. 감정가는 이러한 제약 요인들을 반영한 것으로 보입니다. 하지만 농업 목적이나 특정 조건 하에서의 장기적 가치를 고려하는 투자자라면 신중한 검토가 필요합니다.
1.8. 투자 포인트
본 물건에 대한 투자를 고려하신다면 다음과 같은 사항을 중점적으로 살펴보시는 것이 좋습니다.
첫째, '지분 매각' 및 '공유자 우선매수' 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 다른 공유자들의 의사를 파악하고, 협상 또는 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.
둘째, 토지 상의 '분묘기지권'의 법적 성격 및 범위를 정확히 조사하여 향후 발생할 수 있는 분쟁 요소를 최소화해야 합니다.
셋째, '맹지' 상태에서 합법적이고 실질적인 토지 접근 및 이용 방안을 강구해야 합니다. 도로 확보 가능성 또는 토지 이용의 현실적 제약을 충분히 인지해야 합니다.
넷째, '농지취득자격증명' 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인하고, 발급에 필요한 요건을 충족하는지 점검해야 합니다.
다섯째, '자연녹지지역' 및 관련 제한 구역의 특성을 고려하여, 본 토지의 장기적인 가치 상승 가능성 또는 특정 목적(예: 농업, 묘지 관리 등)으로의 활용 가능성을 신중히 판단해야 합니다.
여섯째, 재매각 물건인 점을 감안하여, 과거 유찰 사유 등을 추정해보는 것도 도움이 될 수 있습니다.
법원 정보
밀양지원 경매3계