나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경974 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 249-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 소재 ‘대신마을’ 북서측 인근에 소재하며, 본건 주위는 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어있는 농경지대로써, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 부정형 완경사지로서 단독주택 부지, 본건 일부 도로 및 임야로 이용중임.
[3] 부정형 완경사지로서 본건 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 본건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.
[3] 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1,3] 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 사진" 참고.

공부와의 차이

[1] 공부상 지목은 "대"이나, 본건 일부 도로 및 임야로 이용중임.
[3] 공부상 지목은 "대"이나, 본건 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 조적조 시멘트 기와지붕 단층건으로서,
외, 내벽 : 타일 및 치장벽돌 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

[2] 주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 사진" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임. 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-3, 2-4) 및 수목(2-5) 매각 포함(감정평가서 참조). [목록 1] 공부상 지목은 '대'이나, 일부 도로 및 임야로 이용중. [목록 3] 공부상 지목은 '대'이나, 일부 도로로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경974 (1) 사건의 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 249-6 소재 단독주택에 대한 물건 명세서입니다.

감정가는 189,439,620원이며, 토지 면적은 622.00㎡(약 188.17평), 건물 면적은 54.96㎡(약 16.63평)입니다. 제시외 건물 면적은 68.90㎡(약 20.84평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 밀OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 재매각이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함됩니다.

토지의 경우 공부상 지목은 '대'이나, 일부가 도로 및 임야로 이용 중이며, 목록 3번 토지도 공부상 지목은 '대'이나 일부 도로로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.토지이용 및 주변환경

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 소재 '대신마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 농경지대로 형성되어 있습니다. 토지는 부정형의 완경사지이며, 단독주택 부지 외에 일부 도로 및 임야로 이용되고 있습니다.

1.1. 2.교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건(목록 1)은 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접하고 있으며, 본건(목록 3)은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 2m 내외의 도로는 차량 통행이 다소 제한적일 수 있으며, 건축 관련 법규 적용 시 추가 확인이 필요합니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리관계

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 7월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)이며, 채권액은 156,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 말소기준 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 인수 대상인지에 대한 추가 확인이 필요합니다. (검색 결과로는 명확한 지상권 존재 여부를 확인할 수 없었습니다.)

1.2. 2.임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 현재 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권

본건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 삼랑진읍 소재지의 기본적인 편의시설을 이용하게 될 것으로 보입니다. 삼랑진읍 소재지까지의 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍에 소재하며, 검색 결과에 따르면 '좋은연인요양병원'이 인근에 위치해 있습니다. 삼랑진읍 소재지 내에는 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.법적/행정적 리스크

* 공부상 지목과 실제 이용 현황 차이: 토지가 '대'이나 일부가 도로 및 임야로 이용 중인 점은 추후 재산권 행사나 건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 협소한 도로: 약 2m 내외의 도로는 차량 접근 및 건축 허가에 제한을 줄 수 있으며, 진입로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 용도지역 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

1.5. 2.물리적/기타 리스크

* 재매각 물건: 이전 매각에서 매수인이 나타나지 않았거나, 계약이 이행되지 않은 사유에 대한 파악이 필요합니다. 이는 물건의 하자나 시장 선호도와 관련될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 해당 부분의 철거, 관리, 이전 등 추가적인 비용 또는 노력이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 정보: 건물은 1982년에 사용 승인된 조적조 시멘트 기와지붕 단층 주택으로, 노후도에 따른 수리 또는 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 재매각 물건으로, 토지의 공부상 지목과 실제 이용 현황 간 차이, 협소한 도로, 그리고 자연녹지지역 등의 용도지역 제한 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 주위 환경은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 건물의 노후도 및 제시외 건물 존재 등도 추가적으로 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 계획을 세우기 용이합니다.

* 지역 잠재력: 삼랑진읍 지역은 부산, 창원 등 대도시 접근성이 비교적 양호하며, 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (주변 전원주택 및 토지 매물 가격대가 1억 초반 ~ 2억 이상으로 다양하게 분포되어 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

본건의 감정가는 189,439,620원입니다. 주변 부동산 시세 조사를 통해 파악한 결과, 밀양시 삼랑진읍 지역의 토지 가격은 평당 약 15만 원 ~ 20만 원 내외로 형성되어 있으며, 단독주택의 경우 건물의 상태 및 입지에 따라 가격이 다양하게 나타납니다. 유사 면적의 전원주택 및 토지 매물이 1억 초반에서 2억 원 이상까지 분포하고 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 이러한 주변 시세를 고려한 적정 수준으로 보입니다.

1.8. 2.예상 입찰가 산정

본 물건은 재매각 건으로, 최초 감정가 대비 최저 매각 가격이 하향 조정될 가능성이 있습니다. 또한, 토지 이용 현황 상의 차이, 협소한 도로, 자연녹지지역 등의 제한사항, 제시외 건물 포함 등은 입찰 시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 95% 수준인 150,000,000원에서 180,000,000원 사이를 제안합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(예: 제시외 건물 철거, 도로 관련 문제 해결 등)과 본건의 실제 활용 가치를 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 밀양시 생활폐기물 소각시설 관련 정보가 일부 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접성 및 영향 여부는 확인되지 않았습니다. 삼랑진 공공하수처리시설이 있으나, 해당 시설이 본건에 미치는 부정적인 영향은 파악되지 않았습니다.

* 생활 정보: 삼랑진읍에는 좋은연인요양병원이 위치해 있으며, 전반적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.