나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경11622 [1] 경상남도 창녕군 고암면 우천리 840 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경11622 [1] 경상남도 창녕군 고암면 우천리 840 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매3계 2024타경11622 | 소재지: 경상남도 창녕군 고암면 우천리 840 | 감정가: 3,996,000원 | 최저가: 470,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2024타경11622 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경11622 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 고암면 우천리 840

용도: 전 (밭)

감정가: 3,996,000원

토지 면적: 740.00㎡ (약 223.85 평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각 (토지만 경매 진행)

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재 가능성, 재매각 건

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 경상남도 창녕군 고암면 우천리 소재 "우천소류지" 남서측 인근에 위치한 토지입니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형이며 북동향 경사지에 위치하고 있습니다. 공부상 지목은 '전'(밭)이나, 장기간 휴경으로 인해 임야화되어 현재 자연림 상태입니다. 토지 자체의 이용상태는 자연림으로, 인접 도로 상태는 자연생 잡목이 무성합니다.

교통 상황은 농기계의 출입이 어렵고 대중교통 사정도 보통 이하로 평가됩니다. 토지 이용 계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역(소, 말, 사슴, 양 사육 가능), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 창녕군 고암면의 한적한 자연 경관 속에 위치하고 있습니다. 인근에 우천소류지가 있어 비교적 맑은 자연환경을 기대할 수 있습니다. 하지만 농기계 접근이 어려운 점과 대중교통 이용이 불편한 점은 입지적 단점으로 작용합니다. 주변이 농경지와 임야로 이루어져 있어 조용하고 전원적인 생활을 원하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일한 조OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구된다는 점입니다. 만약 해당 증명서를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 분묘기지권의 성립 여부가 불명확하며, 이는 추후 분묘 이장 등과 관련된 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 감정평가서에 따르면 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.5. 상권 및 생활정보

해당 물건은 농촌 지역의 산간 내에 위치하고 있어 일반적인 상업 시설이나 생활 편의시설과의 접근성이 매우 낮습니다. 가장 가까운 편의시설이나 상업 지구까지는 상당한 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 생활에 필요한 물품 구매나 문화생활 등은 차량을 이용한 장거리 이동이 필수적일 것으로 보입니다. 인근의 우천소류지는 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 토지가 임야화되어 있어 원상 복구를 위한 추가 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권의 존재 여부 및 그로 인한 권리 행사가 예상치 못한 문제로 이어질 수 있습니다. 차량 없이는 생활이 불편할 정도로 접근성이 떨어지며, 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용 또한 고려해야 합니다. 자연림 상태로 방치되어 있어 벌목, 정비 등에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 농촌의 한적한 곳에 위치한 임야화된 전(밭) 토지입니다. 감정가는 399만 6천원으로 낮게 책정되어 있으나, 농지취득자격증명 요구, 분묘기지권의 불확실성, 열악한 접근성, 임야화된 토지 상태 등 여러 제약 사항과 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

토지의 지목이 '전'이지만 현재는 임야 상태이므로, 농지로서의 활용을 위해서는 지목 변경 및 형질 변경 등의 절차가 필요하거나, 산림으로서의 개발 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 복잡성과 추가적인 비용 발생 가능성을 고려할 때, 일반적인 투자자보다는 해당 지역의 농업 종사자나 토지 개발 전문가, 혹은 특별한 목적을 가진 투자자에게 더 적합할 수 있습니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가: 399만 6천원이라는 낮은 감정가는 매력적인 투자 진입점이 될 수 있습니다.

농업 외 활용 가능성: 장기적으로 지역 개발 계획이나 토지 활용 방안에 따라 농업 외 용도로의 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 지역 개발 계획 확인 필수)

자연경관: 우천소류지 인근의 자연환경은 전원생활이나 주말 농장, 혹은 친환경 시설 등으로 활용될 여지를 제공할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 창녕군 고암면에는 지역 정화 활동(쓰레기 수거 등)이 꾸준히 이루어지고 있으며, 간혹 공장 설립 관련 민원 등이 보고되기도 합니다. (예: 케이에프컴스 2공장, (주)동주S&J, (주)동창 등). 하지만 본건 토지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 나타나지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 축산분뇨 야적 및 침출수 유출로 인한 민원이 제기된 사례가 있어, 해당 지역의 환경적 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계