나이스옥션 법원경매 마산 2023타경105460 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤내리 167-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 법수면 윤내리 소재 부남마을 내에 위치하며, 주위는 농가주택,
농경지가 혼재하는 농촌 취락지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1
부정형, 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2) 일련번호 2, 3
부정형, 완경사의 토지로서, 건축신고를 득한 토지로서, 나지 및 일부 법면상태 입니다.

3) 일련번호 4
부정형, 완경사의 토지로서, 건축신고를 득한 토지로서, 창고부지 입니다.

인접 도로상태

일련번호 1~4 토지는 공히 로폭 약 5m 내외의 세로(가)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~4 토지 공히 계획관리지역, 자연취락지구(부남1지구), 성장관리계획구역(주거형)
가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법> 입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호 4 토지상에 타인소유 제시외건물㉡(시멘트블록조 스레이트지붕 단층 창고 66.12㎡)
이 소재하며, 제시외건물 소재로 인하여 토지의사용·수익에 제한이 있는 경우의 가격을 비
고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고바랍니다.

공부와의 차이

일련번호 2, 3 토지는 공부상 지목 묘지이나, 건축신고를 득한 토지이며, 일련번호 2~4 토지
는 2024.10.11. 지적재조사 사업완료로 인하여, 지적면적의 변경이 있었으며, 이로 인해 허
가면적의 변동이 있을 수 있으니, 관련 부서에 재확인 하시길 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창 호 : PVC창호 입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1 지상
㉠ : 시멘트블록조 슬라브지붕 단층, 계단실 및 창고, 면적 약 6㎡.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각임(제시외건물(제시외5-1) 포함).
목록1번 토지는 2024.10.11. 지적재조사 사업완료로 인하여 면적의 변경이 있었는바, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-27

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건명: 단독주택

사건번호: 마산지원 2023타경105460 (1)

소재지: 경상남도 함안군 법수면 윤내리 167-1 (도로명 주소: 경상남도 함안군 부남길 22)

감정가: 116,837,300원

토지면적: 205.70㎡ (약 62.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.30㎡ (약 21.9평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.8평) - 계단실 및 창고

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남마산신용협동조합 (추정)

특이사항: 재매각, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(6.00㎡)을 포함합니다.

* 목록1번 토지는 2024년 10월 11일 지적재조사 사업 완료로 인해 면적 변경이 있었으며, 최저매각가격은 이를 반영한 금액입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

대상 물건은 경상남도 함안군 법수면 윤내리 소재 부남마을 내에 위치하고 있습니다. 주변은 농가주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 취락지대의 형태를 띠고 있습니다.

1.2. 2.교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3.토지 및 건물 이용 현황

* 토지

* 일련번호 1: 부정형, 완경사, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 2, 3: 부정형, 완경사, 건축신고를 득한 토지이며, 나지 및 일부 법면 상태입니다. 공부상 지목은 '묘지'이나, 건축신고가 되어 있습니다.

* 일련번호 4: 부정형, 완경사, 건축신고를 득한 토지이며, 창고 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 일련번호 1~4 토지 모두 폭 약 5m 내외의 도로(세로(가)에 해당)에 접해 있습니다.

* 건물

* 구조: 시멘트블록조 기와지붕 단층 건물입니다.

* 외벽: 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감입니다.

* 창호: PVC 창호입니다.

* 용도: 단독주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 제반 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 부합물 및 종물: 시멘트블록조 슬라브지붕 단층의 계단실 및 창고(약 6㎡)가 건물(㉠)로 부합되어 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지(일련번호 1~4)는 다음과 같은 지역 및 지구에 속합니다.

* 계획관리지역

* 자연취락지구 (부남1지구)

* 성장관리계획구역 (주거형)

* 가축사육제한구역 (2022-12-16 기준, 일부 제한 200m)

* 배출시설설치제한지역

1.3. 권리분석

현재 등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2018년 9월 27일 접수된 경남마산신용협동조합의 근저당 (을5, 건물 을1) 입니다.

* 말소 대상 권리:

* 근저당 (을5, 을1): 경남마산신용협동조합 (채권최고액 405,600,000원)

* 소유권이전청구권가등기 (갑8, 갑5): 박희진 (2019년 1월 21일 접수)

* 임의경매개시결정 (갑9, 갑7): 경남마산신용협동조합 (2023년 10월 12일 접수, 사건번호 2023타경105460)

* 압류 (갑10, 갑8): 마산세무서장 (2025년 3월 17일 접수)

* 압류 (건물 갑6): 국민건강보험공단 (2022년 8월 9일 접수)

위 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않습니다.

* 인수되는 권리: 현재 확인된 권리 중 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 법수면 윤내리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 농가주택이 주를 이룹니다. 따라서 상업적 기능을 갖춘 상권보다는 주거 및 농업 활동 중심의 지역 특성을 보입니다. 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 대규모 상업 시설은 인근 읍·면 소재지를 이용해야 할 가능성이 높습니다. 마을 자체의 기본적인 편의시설이나 농협, 우체국 등은 소재할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 병원, 약국 등은 인근 읍·면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 타인 소유 제시외 건물 존재:

일련번호 4 토지 위에 타인 소유의 제시외 건물(시멘트블록조 스레이트지붕 단층 창고, 66.12㎡)이 소재하고 있습니다. 이로 인해 토지의 사용·수익에 제한이 발생할 수 있으며, 낙찰자는 해당 건물에 대한 명도 절차를 진행해야 할 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 일련번호 2, 3 토지의 지목이 '묘지'이나 건축신고를 득한 토지로 이용 중입니다. 향후 지목 변경 등의 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 일련번호 2~4 토지는 지적재조사 사업 완료로 인해 지적면적에 변경이 있었습니다. 이로 인해 허가 면적 등에 변동이 있을 수 있으니, 관련 부서에 재확인하시는 것이 좋습니다.

* 임대 관계 미상:

인수되는 보증금은 없으나, 현재 해당 물건을 점유하고 있는 사람이 있는지, 있다면 임대차 관계는 어떠한지에 대한 명확한 정보가 없습니다. 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역:

해당 지역은 가축 사육 및 특정 배출 시설 설치에 대한 제한 규정이 적용됩니다. 주변 환경에 따라 관련 규제 준수 여부 및 향후 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 법수면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 부지로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로, 인수되는 부담은 없습니다. 그러나, 타인 소유의 제시외 건물 존재, 공부와의 차이(지목, 지적면적 변경), 임대 관계 미확인 등 명도 및 행정 관련 이슈가 존재하므로 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 재매각 물건이므로 시장 상황 및 본건의 리스크 요인을 충분히 고려한 입찰 전략이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리상의 문제는 없습니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 과거 유찰된 이력이 있어 감정가 대비 낮은 가격으로 접근할 기회가 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역 및 자연취락지구: 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있는 토지 이용 계획을 가지고 있습니다.

* 토지 개발 잠재력: 건축신고를 득한 토지들이 있어 추가 건축이나 토지 활용에 대한 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 주변 유사 부동산의 매매/임대 정보를 담은 JSON 데이터가 누락되어 있어 이를 바탕으로 한 시장가치 분석 및 경쟁 물건과의 비교가 불가능합니다.

이러한 한계점을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점들을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 감정가: 116,837,300원

* 재매각 물건 특성: 일반적으로 최초 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰되는 경향이 있습니다.

* 리스크 요인: 타인 소유 제시외 건물, 공부와의 차이, 임대차 관계 미확인 등의 명도 및 행정 리스크를 고려해야 합니다.

* 지역 특성: 농촌 지역의 단독주택으로, 환금성이나 시세 상승 폭이 도심지에 비해 제한적일 수 있습니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준에서 결정될 수 있을 것으로 사료됩니다.

예상 입찰가 범위 (참고용): 약 87,600,000원 ~ 99,300,000원

정확한 시세 파악을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 중개업소를 통해 유사 물건의 실거래가 및 매물 현황을 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 법원 물건명세서 및 현황 조사 보고서를 재차 숙지하여 권리 관계 및 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.