나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경11509 [1] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 산41-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경11509 [1] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 산41-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경11509
• 주소: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 산41-2
• 용도: 임야

밀양지원 경매3계 2024타경11509 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 산41-2 | 감정가: 75,094,000원 | 최저가: 8,835,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경11509 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경11509 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1843

용도: 임야

감정가: 75,094,000원

토지면적: 2849.00㎡ (약 861.9평)

매각대상: 토지매각 (제공된 정보상 '토지 지분율: 284900'이라는 표기는 오류로 판단되며, '토지면적: 2849.00㎡'와 '토지매각'으로 보아 해당 필지 전체 면적이 매각 대상인 것으로 추정됩니다.)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 라OO

채무자: 심OO

채권자: 울OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재 가능성, 재매각

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 "도래재 자연휴양림" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 임야, 주택, 자연휴양림 등이 혼성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황을 살펴보면, 기호 4번 필지는 차량 접근이 불가능하며, 기호 1-3, 5번 필지는 인접한 타인 소유 토지를 경유하여 화물차량의 접근은 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매로 나온 부동산임의경매 물건입니다.

소유자는 라OO이며, 채무자는 심OO, 채권자는 울OOOOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 '농지취득자격증명'이 요구된다는 점, 토지 내 '분묘기지권'의 성립 여부가 불분명하다는 점, 그리고 '재매각' 물건이라는 점을 유의해야 합니다.

'일괄매각'으로 표기되어 있으나, 본건은 토지 매각 대상입니다.

주의사항으로, 지적도상 맹지이지만 인접한 타인 토지상의 사유 임도와 접하고 있으며, 일부 필지는 접도구역에 저촉되어 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 제약 사항을 감안하여 평가되었습니다. 기호 4번 필지는 차량 접근이 불가능하며, 기호 5번 필지는 사유지 임도와 접하고 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 밀양시 단장면 구천리의 산간 지역에 위치하여, 인근의 "도래재 자연휴양림"과 함께 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 소규모 주택이 일부 분포하고 있으나, 본격적인 상업 시설이나 생활 편의 시설은 부족한 지역으로 판단됩니다.

주요 상권 및 생활 편의 시설 이용을 위해서는 밀양 시내 방면으로 이동해야 하므로, 본건 자체의 직접적인 상권 가치는 낮다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 "도래재 자연휴양림" 인근에 위치하여 쾌적하고 조용한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

주변에 주택이 일부 있어 완전히 고립된 지역은 아니지만, 전반적으로 한적한 생활 환경을 제공합니다.

대중교통 이용이 불편한 지역이므로, 차량 없이는 일상생활에 다소 불편함이 예상됩니다.

마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 인근 도시로 이동해야 이용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 내에 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 향후 분묘 이장 등으로 인한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

본건은 농지취득자격증명 요건을 충족해야 합니다. 만약 해당 필지가 농지에 해당하고 이를 미제출 시 보증금이 몰수되며, 취득 후에도 농업 경영 등 적법한 목적으로 사용하지 않으면 문제가 발생할 수 있습니다. (현황 휴경지)

토지는 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 접도구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 법적, 물리적 제약이 따릅니다.

토지 접근성이 매우 제한적입니다. 지적도상 맹지이며, 일부 필지는 차량 접근이 불가하고, 사유 임도를 이용해야 하는 불편함이 있습니다.

상당 부분 급경사 지형으로 토지 활용에 어려움이 예상됩니다.

재매각 물건이라는 점은 과거 유찰 또는 매각 취소의 사유가 있었음을 시사하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리에 위치한 임야입니다. "도래재 자연휴양림" 인근의 훌륭한 자연환경을 갖추고 있다는 점은 긍정적입니다.

하지만 맹지, 접도구역, 차량 접근 불가, 급경사 등 토지 이용 및 개발에 대한 물리적, 법적 제약이 다수 존재합니다. 또한, 분묘기지권 및 농지취득자격증명과 관련된 잠재적 리스크가 있으며, 재매각 이력 또한 신중한 접근을 요구합니다.

투자 관점에서 본다면, 적극적인 개발이나 단기 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다. 하지만 귀농, 귀촌, 주말 별장, 개인적인 휴식 공간 조성 등 특정 목적을 가진 투자자라면, 이러한 제약 사항들을 감안하여 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다. 철저한 현장 답사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

자연 친화적 입지: "도래재 자연휴양림" 인근의 쾌적하고 조용한 자연환경은 심신 휴양을 원하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

숨겨진 가치 발굴 가능성: 각종 제약으로 인해 현재 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 향후 장기적인 관점에서 지가 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 개발 가능성은 매우 낮음)

특수 목적 활용: 개인적인 주말 농장, 전원생활 공간, 혹은 자연 속에서의 특별한 용도로 활용하고자 하는 경우, 본건의 입지적 특성을 고려해볼 만합니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계