나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경523 [1] 경상남도 밀양시 산내면 송백리 산92 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경523 [1] 경상남도 밀양시 산내면 송백리 산92 임야 경매

• 사건번호: 2024타경523
• 주소: 경상남도 밀양시 산내면 송백리 산92
• 용도: 임야

밀양지원 경매3계 2024타경523 | 소재지: 경상남도 밀양시 산내면 송백리 산92 | 감정가: 982,185,000원 | 최저가: 257,474,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경523 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경523 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 산내면 송백리 484

용도: 임야

감정가: 982,185,000원

토지면적: 19,071.00㎡ (약 5,769평)

토지 지분율: 19,071.00㎡ (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 34.00㎡ (감정평가서 참조)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 밀OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(3-1) 및 수목(2-1, 3-2, 4-1, 5-1) 매각 포함. 인접지 경계 불분명하여 측량 필요. 목록 1~4 농지취득자격증명 필수(미제출 시 보증금 몰수). 지적도상 맹지이나 차량통행 가능한 농로 소재. (목록 1) 기준시점(2024.04.15.) 현재 휴경지 상태. (목록 2,4) 공부상 지목 '답', 현황 '과수원'. (목록 3) 공부상 지목 '답', 현황 '과수원' 및 일부 '도로'. (목록 5) 공부상 지목 '임야', 현황 일부 '과수원' 및 '도로'. 분묘 소재 가능성 및 분묘기지권 성립 여부 불분명.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 산내면 송백리에 위치하며, "양송정소류지" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 마을 취락과 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 관내 대중교통 사정을 고려했을 때 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다. 물건지는 완경사 지세 내에 위치하며, 부정형 토지입니다. 각 목록별 현황은 다음과 같습니다. (목록 1)은 휴경지 상태이며, (목록 2,4)는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '과수원'입니다. (목록 3)은 '답'이나 현황 '과수원' 및 일부 '도로'로 이용 중이며, (목록 5)는 공부상 '임야'이나 현황 일부 '과수원' 및 '도로'로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 밀OOOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매가 개시된 것으로 보입니다. 등기부상 특별한 권리 변동 사항이나 제한 물권에 대한 추가 정보는 제공되지 않았으나, 권리 분석 시 말소기준권리 확인 및 인수되는 권리가 있는지 반드시 재확인이 필요합니다. 특이사항으로 '재매각' 결정이 내려진 점은 이전 입찰 절차에 문제가 있었음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 경상남도 밀양시 산내면 송백리는 농경지와 산지가 어우러진 전형적인 농촌 지역입니다. 주변에 마을 취락이 혼재되어 있으나, 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 다만, 면사무소, 파출소, 보건지소, 학교 등이 위치한 산내면 중심부와 비교적 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. (검색 결과에 따르면 산내면에는 식당, 다방 등 소규모 상가들이 존재합니다.)

1.5. 생활정보

밀양시 산내면은 가지산, 천황산 등 영남알프스로 둘러싸여 있으며, 여름에도 얼음이 어는 얼음골이 유명합니다. 이러한 자연 환경 덕분에 얼음골 사과 등 고품질 농산물 생산의 주산지입니다. 면 소재지에 기본적인 편의 시설이 있으며, 주말 나들이나 관광객을 위한 숙박 시설 및 식당 등도 일부 존재합니다. 본 물건지는 농경지 및 임야 지형이므로, 전원생활 또는 주말 농장, 귀농·귀촌을 고려하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 목록 1~4 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 낙찰받더라도 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. 인접지 경계 불분명 및 측량 필요: 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 상황에 변동이 있을 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

3. 분묘 소재 가능성 및 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

4. 공부상 지목과 현황 불일치: 여러 필지의 토지에서 공부상 지목(답, 임야)과 현황(과수원, 도로)이 상이합니다. 이는 추후 지목 변경 시 행정 절차 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

5. 맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지로 표기된 필지가 다수 있으나, 차량 통행 가능한 농로가 소재하여 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 농로의 이용 빈도나 상태, 이용 주체 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 토지이용계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 속하며, 일부 필지는 준보전산지 규제를 받습니다. 이는 건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 구체적인 건축 가능 여부 및 행위 제한 사항은 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 제시외 건물 및 수목 포함: 제시외 건물(3-1) 및 수목(2-1, 3-2, 4-1, 5-1)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 평가 및 관리 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 산내면 송백리에 위치한 임야 및 전, 답이 혼재된 토지입니다. 농촌 지역의 특성상 주위 환경은 조용하고 자연 친화적인 편이나, 일부 필지의 지목과 현황 불일치, 분묘 가능성, 농지취득자격증명 필요성 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 인접 토지와의 경계 불분명으로 인한 측량의 필요성도 간과할 수 없습니다. 차량 통행이 가능한 농로가 소재하고 있어 접근성은 확보되어 있으나, 정확한 진입로 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다. 해당 토지는 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 광활한 토지 면적: 총 19,071.00㎡ (약 5,769평)의 넓은 토지를 비교적 저렴하게 취득할 기회입니다.

2. 다양한 용도의 혼재: 임야, 전, 답이 복합적으로 구성되어 있어, 과수원, 휴경지, 자연림 등 다양한 형태로의 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

3. 계획관리지역 지정: 계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%로 건축이 가능하여 향후 전원주택 단지 조성, 체험 농장, 펜션 부지 등 다목적 활용이 기대됩니다.

4. 전원생활 및 귀농·귀촌 수요: 밀양시 산내면은 아름다운 자연 환경으로 인해 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 수요층에게 매력적인 지역이 될 수 있습니다.

5. 재매각 건으로 인한 가격 메리트 기대: 재매각 절차를 거친 물건으로, 유찰 가능성이나 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업 시설, 폐기물 처리장 등의 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 밀양시 산내면에는 공공하수처리시설이 운영되고 있으며, 일부 소규모 마을 하수처리시설이 지역별로 산재해 있습니다. 이는 농촌 지역의 환경 관리 시설로, 통상적인 거주 환경에 직접적인 부정적 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계