나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10643 [4] 경상남도 창녕군 계성면 1442-1 봉산리 창고시설 경매
매각기일: 2025-12-22
물건 개요
나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10643 [4] 경상남도 창녕군 계성면 1442-1 봉산리 창고시설 경매
- 사건번호: 2024타경10643
- 주소: 경상남도 창녕군 계성면 옻밭골길 2
- 감정가: 239,344,070원
- 최저가: 117,279,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 창고시설
밀양지원 경매3계 2024타경10643 | 소재지: 경상남도 창녕군 계성면 옻밭골길 2 | 감정가: 239,344,070원 | 최저가: 117,279,000원 | 용도: 창고시설
1. 밀양지원 2024타경10643 (4) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 밀양지원 2024타경10643 (4)
소재지: 경상남도 창녕군 계성면 1442-1 봉산리
용도: 창고시설
감정가: 239,344,070원
토지면적: 982.00㎡ (약 297.05평)
토지 지분율: 98200 (전체 지분으로 추정)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 530.48㎡ (약 160.47평)
건물 지분율: 53048 (전체 지분으로 추정)
건물 제시외면적: 156.60㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 박OO
채무자: 박OO
채권자: 창OOOOOO
특이사항: 중복사건, 중복병합사건
주의사항: 일괄매각. [목록 4] 제시외 건물(4-1 ~ 4-6) 매각 포함. 지적도상 맹지이나 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 현황 도로에 접함. 인접지(1442-4, 산225 등) 일부를 건부지 및 마당으로 이용중인 등 인접지와의 지적경계가 대체로 불명확한 바, 정확한 위치 및 경계 구분 등은 측량 요함(감정평가서 참조). [목록 5] (1,3,4동) 건물은 등기사항증명서상 구조는 '경량철골조'이나 일반건축물대장상 구조는 '경량철골조(철파이프조)'임. (2동) 건물은 층별 구조 및 용도 등에 따라 구분평가하였으며, 건물의 용도에 따른 부대설비(축사 등 관련 부대설비, 주택 관련 난방설비, 태양광발전설비, 태양열온수설비 등) 및 부속건물(옥외계단 및 하부창고 등)은 건물에 포함하여 평가함. 공부상 1층 용도가 '창고'이나 현황 '창고 및 주택'으로 이용중(일부 주택으로 내부 개조한 것을 감안하여 평가)이고, 2층 주택은 내부 일부 누수 및 곰팡이 흔적이 확인됨. (3동) 건물은 등기사항증명서상 용도가 '창고'이나 일반건축물대장상 '우사'로 용도변경됨. (4동) 건물은 등기사항증명서상 용도가 '퇴비사'이나 일반건축물대장상 '창고 및 퇴비사'로 용도변경됨(감정평가서 참조).
1.2. 입지조건
본건은 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 소재 ‘봉산마을’ 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 주택 등으로 형성된 농촌지대입니다. 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통 수단 등을 고려시 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
지적도상 맹지이나 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 현황 도로에 접하며, 일부 토지는 도로점용을 통해 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와도 연결됩니다.
토지의 형태는 인접 농경지와 대체로 등고·평탄한 사다리형, 단차가 있는 자루형, 다소 고지의 정방형, 부정형 등 다양합니다.
지역 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 또는 농업보호구역, 배출시설 설치 제한 지역에 해당됩니다.
주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에는 대규모 공업단지나 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등이 인근에 존재할 가능성이 있으며, 이는 현장 확인이 필요합니다. (※ 본 내용은 일반적인 정보 검색 결과이며, 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것이 중요합니다.)
1.3. 권리분석
본건은 박OO 소유자이자 채무자의 부동산에 대해 창OOOOOO 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.
중복 사건 및 중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 권리관계를 추가로 확인해야 합니다.
매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.
제시외 건물(4-1 ~ 4-6) 또한 매각에 포함되어 있으므로, 이를 고려한 입찰이 필요합니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 농경지 및 주택 등으로 형성된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업지구와는 거리가 있습니다.
부동산의 주 용도가 창고시설이며, 일부 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변의 농업 관련 시설이나 소규모 주거 지역의 수요와 연계될 수 있습니다.
교통 상황은 보통 수준으로 평가되고 있어, 물류 이동이나 농산물 운송 등과 관련된 제한적인 상권 형성이 예상됩니다.
1.5. 생활정보
본 물건은 농촌 지역에 위치하여 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.
일부 건물(2층 주택)은 주거용으로 이용 중이나, 내부 일부 누수 및 곰팡이 흔적이 확인되어 수리가 필요할 수 있습니다.
주변에 농경지가 많아 농업 관련 활동을 하거나, 전원생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다.
생활 편의시설 및 관공서 등은 인근 읍면 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.
1.6. 잠재적 리스크
첫째, 지적 경계 불명확: 인접 토지와의 지적 경계가 대체로 불명확하여, 정확한 위치 및 경계 구분을 위해 측량이 필요합니다. 인접지 일부를 건부지 및 마당으로 이용 중인 점도 확인되어, 이로 인한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
둘째, 맹지 및 도로 현황: 지적도상 맹지이나 현황 도로에 접해 있어 실질적인 접근은 가능하지만, 도로의 노폭이 3~4미터 내외로 좁은 편이므로 차량 통행에 제약이 있을 수 있습니다.
셋째, 공부와의 차이 및 용도 혼재: 토지의 공부상 지목과 현황 이용 상태가 다른 경우가 있으며, 건물 역시 등기부등본, 건축물대장, 실제 이용 현황 간에 용도 및 구조상 차이가 있습니다. (예: 창고가 주택으로 이용, 창고가 우사로 변경 등). 이러한 용도 혼재는 추후 재건축이나 용도 변경 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.
넷째, 건물 상태: 주택으로 이용 중인 건물 2층에서 누수 및 곰팡이 흔적이 확인되어, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.
다섯째, 농림지역 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등에 해당되어 건축 행위 및 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.
여섯째, 임대관계 불분명: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인이 있을 경우 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 창고시설로, 농촌 지역 특유의 환경을 가지고 있습니다. 넓은 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득할 수 있다는 장점이 있으나, 지적 경계 불명확, 맹지, 공부와 현황의 차이, 건물 노후 상태 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 정확한 경계 확인을 위한 측량과 용도 관련 공부 확인 및 정리가 필수적으로 요구됩니다. 농림지역 규제 또한 토지 활용에 있어 중요한 고려사항입니다. 이러한 문제점들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 자본이 뒷받침된다면, 상대적으로 낮은 금액으로 부지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
1. 넓은 토지 확보: 약 297평의 넓은 토지를 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회입니다.
2. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 개별적으로 취득하는 것보다 효율적일 수 있습니다.
3. 농촌 지역 활용: 농업 관련 시설, 창고, 또는 전원주택 부지 등으로 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.
4. 잠재적 가치 상승: 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
5. 명확한 권리관계 파악 시: 권리 분석을 철저히 하여 명확한 권리관계를 확보한다면, 저평가된 물건을 취득할 가능성이 있습니다.
이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정 전에는 반드시 현장 답사, 법률 및 세무 전문가와 상담, 등기부등본 등 관련 서류를 면밀히 검토하시기 바랍니다.
법원 정보
밀양지원 경매3계