나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10643 [2] 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 399-4 답 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10643 [2] 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 399-4 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매3계 2024타경10643 | 소재지: 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 399-4 | 감정가: 111,162,000원 | 최저가: 54,469,000원 | 용도: 답

1. 밀양 지원 2024타경10643 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경10643 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 399-4

용도: 답 (현황 형질 변경)

감정가: 111,162,000원

토지 면적: 1146.00㎡ (약 346.7평)

건물 면적: 0.00㎡ (건축물대장상 등재된 다수의 부속 건물 존재, 별도 확인 필요)

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 창OOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 재매각, 중복병합사건

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 소재 '봉산마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 주택 등이 형성된 농촌지대로, 차량 접근은 가능하나 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 대체로 등고·평탄한 상태이며, 일부 단차가 있거나 다소 고지에 위치한 필지도 있습니다. 각 필지는 구거 일부를 복개한 도로 또는 현황 도로에 접하고 있으며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 현황 도로로 이용 중입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 채권자 창OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자는 박OO입니다. 낙찰 시 등기부상 권리관계의 말소 및 인수 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 본건은 중복사건, 재매각, 중복병합사건 등의 이력이 있어, 사건 진행 경과 및 법적 쟁점을 파악하는 것이 중요합니다. [cite: provided data]

1.4. 토지 및 건물 현황

토지는 공부상 지목이 '답'이며, 면적은 1146.00㎡ (약 346.7평)이고 감정가는 111,162,000원입니다. 현황은 공부상 지목과 달리, 신축 허가를 득한 후 형질이 변경되어 잡종지, 주거용건부지, 축사 및 주택 부지 등으로 이용되고 있습니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물은 제공된 정보상 면적이 0.00㎡으로 표기되었으나, 감정평가서 요항표상에는 경량철골조 또는 철근콘크리트조의 단층 및 2층 건물들이 축사, 창고, 주택 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 이러한 건물들이 제시외 건물인지, 아니면 토지 매각에 포함되는 부속 건물인지는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 농림지역에 속하며, 농업진흥구역 또는 농업보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 지역별로 가축 사육 제한 구역(일부 필지는 모든 축종 제한) 및 배출 시설 설치 제한 구역에 해당합니다. 이는 농업 관련 활동에는 유리할 수 있으나, 특정 축종 사육이나 시설 설치에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 창녕군 계성면 봉산리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 주택이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 집중된 지역은 아니며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 따라서 상권의 활성화보다는 농업 기반의 지역 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 생활 정보

본건은 쾌적한 자연 환경 속에서 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 차량을 이용한 이동은 비교적 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 현재 건물 중 일부는 주택으로 이용 가능하며, 농가주택으로 활용될 수 있습니다. 창녕군 내 봉산리 지역은 과거 생활 쓰레기 처리장이 명품 휴식공원으로 조성된 사례가 있어, 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명'의 필수 제출 요건입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인하고, 자세한 내용은 계성면사무소에 문의해야 합니다. 경매로 농지를 낙찰받을 경우, 매각기일 후 7일 안에 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 준수하지 못하면 소유권 이전을 받을 수 없고 입찰 보증금을 돌려받지 못합니다. 농지위원회 심의 대상 농지의 경우 발급에 14일 이상 소요될 수 있으므로, 입찰 전 미리 신청하는 것이 안전합니다.

또한, 공부상 지목과 현황(형질 변경)의 차이, 건축 허가의 존속 여부, 인접지와 불명확한 지적 경계 등은 추가적인 확인 및 조치가 필요한 사항입니다. 일부 건물(기호5-1)에서 내부 누수 및 곰팡이 흔적이 확인되었습니다 [cite: provided data]. 지적도상 맹지인 필지(기호4)의 경우, 현황 도로 접근성은 확인되나 법적인 통행권 확보 여부를 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 농림지역, 농업진흥구역/보호구역에 속해 있어 농업 관련 시설, 체험 농장 등으로의 개발 가능성이 있습니다. 건축 허가를 득하고 형질이 변경된 토지이므로, 건축 행위 관련 검토가 일부 진행된 상태로 볼 수 있습니다. 실제 거주 가능한 농가주택(기호6) 및 축사, 창고 등 다양한 용도의 부속 건물이 존재하여 즉시 활용 가능합니다. 재매각 및 중복 사건이라는 점은 경쟁자가 줄어들거나, 예상보다 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다 [cite: provided data].

1.10. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 창녕군 계성면 봉산리의 농촌 지역에 위치한 토지 및 부속 건물입니다. 공부상 '답'이지만 형질 변경 및 건축 허가를 득한 상태로, 농업 관련 시설이나 전원주택 등으로 활용 가치가 있습니다. 감정가는 1억 1,116만 2천 원입니다.

가장 주의해야 할 사항은 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 큰 불이익이 발생한다는 점입니다. 농지취득자격증명은 경매 입찰 전 미리 신청하여 발급받는 것이 안전하며, 발급되지 않을 경우 입찰을 포기하거나 법원에 제출 기간 연기 신청을 해야 합니다. 또한, 토지의 현황과 공부상의 차이, 불명확한 지적 경계, 일부 건물 상태 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 많습니다.

하지만 이러한 리스크를 철저히 사전 조사하고 해결한다면, 농림지역의 특성을 살린 개발 잠재력과 실제 이용 가능한 건물들을 고려할 때, 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 본건 주변에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계