나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12222 [1] 경상남도 밀양시 상남면 마산리 산73-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12222 [1] 경상남도 밀양시 상남면 마산리 산73-1 임야 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매3계 2023타경12222 | 소재지: 경상남도 밀양시 상남면 마산리 산73-1 | 감정가: 364,148,000원 | 최저가: 149,154,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2023타경12222 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경12222 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 마산리 산73-1

용도: 임야 (현황 과수원(휴경지))

감정가: 364,148,000원

토지면적: 3669.00㎡ (약 1109.8평)

매각대상: 토지매각 (전체 지분)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권, 재매각, 중복사건

주의사항: 공부상 지목은 임야이나 현황 과수원(휴경지)으로 이용중. 제시외 수목(1-1) 매각 포함(감정평가서 참조). 분묘 1기 소재하며 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격. 육안식별이 어려운 분묘 소재할 수 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 상남면 마산리 소재 세천저수지 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 중소규모 공장, 과수원, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 동측 인근에는 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다. 북서측으로는 폭 3미터 내외, 남동측으로는 폭 2.5미터 내외의 비포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 아주 양호하다고 보기는 어렵습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자인 김OO 씨 명의로 되어 있으며, 채권자는 대OOOOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 채무자의 재산에 대한 임의경매 절차로 진행됩니다. 특이사항으로 중복병합사건, 재매각, 중복사건으로 기재되어 있어, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 관련 사건과 병합되어 진행되고 있음을 알 수 있습니다. 특히 '분묘기지권'이 존재한다는 점은 중요한 권리상 특징입니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이도 분묘를 설치하고 관리할 수 있는 권리로, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로서 현재 과수원(휴경지)으로 이용되고 있어 일반적인 상업지역이나 주거지역의 상권 분석과는 다릅니다. 주변이 농경지, 임야, 소규모 공장 등으로 이루어진 지역적 특성을 고려할 때, 높은 수준의 상업 활동이 집중된 지역은 아닙니다. 다만, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 목적 변경이나 개발 가능성은 열려 있습니다. 세천저수지 인근의 자연환경과 농업 생산 활동이 주를 이루는 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치한 임야이므로, 일상적인 생활 편의시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 가까운 곳에 시내버스정류장이 있기는 하나, 대중교통을 이용한 도심 접근성이나 쇼핑, 문화 시설 이용은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 자연환경을 누릴 수 있다는 점은 특징입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘가 있어 최저매각가격이 제한받고 있으며, 육안으로 확인 어려운 분묘가 추가로 존재할 가능성도 있어 향후 토지 이용 시 법적 분쟁이나 보상 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 공부상 지목은 임야이나 현황이 과수원(휴경지)으로 이용 중이라는 점은 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 남동하향의 급경사지대라는 토지의 형태도 개발 및 이용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법) 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 건축이나 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다. 제시외 수목이 매각에 포함되는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

밀양시 상남면에 위치한 본 임야는 분묘기지권, 현황과 지목의 차이, 급경사지라는 물리적 조건, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등 여러 복합적인 요인으로 인해 경매 절차에서 유찰(재매각)되었을 가능성이 높습니다. 현재로서는 명확한 개발 호재보다는 잠재적 리스크가 더 부각되는 물건입니다. 그러나 계획관리지역이라는 점과 자연환경을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 이용 계획을 수립하거나, 분묘 문제 해결 및 지목 변경 등을 통해 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력은 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 명확한 개발 목적보다는 토지의 잠재적 가치 상승 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

첫째, 계획관리지역이라는 점입니다. 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 건축 또는 기타 개발 용도로의 전환 가능성이 있습니다.

둘째, 분묘 문제를 해결하고 토지 현황에 맞는 지목 변경(예: 과수원 또는 기타 용도)을 완료한다면 토지의 활용도가 높아질 수 있습니다.

셋째, 자연환경이 양호한 지역에 위치하고 있어, 휴양 시설 등 특정 목적의 토지 이용을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 투자 전 분묘기지권의 정확한 범위와 처리 방안, 토지 개발 가능성 및 관련 규제에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 주변 지역에서 대규모 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 향후 입지 변화 가능성은 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계