나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29866 [6] 경상남도 거제시 사등면 사등리 1556 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29866 [6] 경상남도 거제시 사등면 사등리 1556 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매5계 2024타경29866 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사등리 1556 | 감정가: 105,800,000원 | 최저가: 54,170,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2024타경29866 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경29866 (6)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 사등리 1556

용도: 답 (논)

감정가: 105,800,000원

토지면적: 1058.00㎡ (약 319.9평)

토지 지분율: 105800 (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 조OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각, 유동화물건

주의사항: 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음). 지적도상 맹지임. 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함. 지상 수목, 석축 등 구축물 포함 평가함.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 사등면 사등리에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다. "언양마을회관"의 남동측 인근(기호 1), 남서측 근거리(기호 2-8), 북서측 인근(기호 9, 10)에 위치합니다.

교통 접근성은 일부 토지(기호 1, 7, 8)는 차량 접근이 가능하나, 기호 9번지까지는 소형 차량 접근이 가능하나 도로 폭이 좁고 경사가 있어 원활한 통행에 다소 어려움이 있습니다. 기호 2-6번지는 지적도상 맹지로 인접 토지를 경유해야 접근 가능하며, 일부 비포장 농로 상태입니다. 기호 7, 8번지는 북측 왕복 2차로 도로에 접하며, 기호 8번지 동측 일부는 비포장 농로입니다. 기호 9번지는 지적도상 맹지이나 북동측에 복개 구거로 된 현황 도로가 있습니다. 기호 10번지도 지적도상 맹지로 인접 토지 경유 접근이 필요합니다.

토지는 전반적으로 북서측 또는 남동측 하향 경사지세 내에 있으며, 부정형으로 휴경지, 법면, 일부 농경지 등으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본 건은 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업보호구역, 영농여건불리농지 등에 해당합니다. 특히 기호 8번지는 중로3류(폭 12m-15m) 도시계획시설 도로에 저촉되나, 저촉 면적 비율은 경미하여 토지 가치에 미치는 영향은 적습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채무자는 조OO, 소유자는 김OO입니다.

임의경매의 일반적인 절차에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있으며, 분묘 소재 여부가 불분명하여 분묘기지권이 성립될 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 유동화 물건이라는 점은 권리 관계를 보다 면밀히 확인할 필요가 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 거제시 사등면 사등리 일대는 주로 농경지, 임야, 단독주택 및 묘지 등이 혼재된 농촌 지역입니다. "언양마을회관"이 인근에 위치해 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 차량을 이용한 거제시내 또는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요하며, 이는 일상생활 및 상업 활동에 있어 다소 불편함을 야기할 수 있습니다. 농업 관련 시설이나 지역 커뮤니티 시설 외에는 특별한 상권 형성 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

본 건의 입지는 조용하고 한적한 농촌 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 주변에 편의시설, 상업시설, 의료시설, 교육시설 등은 다소 부족할 수 있으며, 차량을 이용해야 접근이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용도 용이하지 않을 수 있습니다. 다만, 거제시의 주요 시가지와는 거리가 있으므로, 일상생활에 필요한 기본적인 물품 구매나 서비스 이용을 위해서는 차량이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 건축 행위나 토지 이용에 있어 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 법적 진입로 확보를 위한 별도의 절차나 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금을 돌려받지 못하는 불이익이 있습니다. 분묘 소재 여부가 불분명하여, 분묘 발견 시 분묘기지권 문제로 분쟁이 발생하거나 이장 비용이 발생할 수 있습니다. 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하며, 이로 인한 비용과 시간 소요가 예상됩니다. 토지의 경사지, 법면, 휴경지 상태 등은 활용도를 제한할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 사등면의 농경지로서, 접근성(맹지), 농지법 규제, 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불분명 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있는 물건입니다. 하지만 이러한 단점에도 불구하고, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 농지로서의 활용 가능성, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성 등을 면밀히 검토해야 하며, 관련 법규 및 현장 상황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

1. 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 농업 경영을 위한 토지 취득 기회가 될 수 있습니다.

2. 맹지, 경사지 등의 단점을 감안했을 때, 향후 인근 개발 시 토지 이용 가치 상승 가능성을 보고 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다. (매우 투기적 접근)

3. 경매 물건으로서 일반 매매보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

4. 다만, 투자 시에는 반드시 농지법, 국토계획법 등 관련 법규를 정확히 이해하고, 현장 답사를 통해 분묘 여부, 정확한 경계 등을 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매5계