나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경2027 [2] 경상남도 창녕군 영산면 동리 244-3 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경2027 [2] 경상남도 창녕군 영산면 동리 244-3 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경2027
• 주소: 경상남도 창녕군 영산면 원다리길 11-15
• 용도: 단독주택

밀양지원 경매3계 2023타경2027 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 원다리길 11-15 | 감정가: 66,054,890원 | 최저가: 17,316,000원 | 용도: 단독주택

1. 밀양지원 2023타경2027 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 밀양지원에서 진행하는 2023타경2027 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 창녕군 영산면 244-3 동리이며, 용도는 대지입니다.

감정가는 66,054,890원입니다.

토지 면적은 210.00㎡ (약 63.52평)이며, 건물 면적은 62.81㎡ (약 19.00평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 창OOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 영산면 동리 소재 ‘영산면사무소’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 제반 교통 사정이 보통 수준으로, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

토지는 부정형 또는 사다리형이며, 대부분 자체 지반은 대체로 평탄합니다.

이용 상태로는 일부는 농원으로, 일부는 주거용 건부지 및 나지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호 (1),(2) 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하며 포장도로가 소재하나, 기호 (3)-(8) 토지는 지적도상 맹지입니다. 기호 (9) 토지는 동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역(영산고분군), 현상변경허가 대상구역, 배출시설설치제한구역 등에 포함됩니다. 일부 필지는 대로1류에 접하기도 합니다. 기호(9) 토지는 자연취락지구로도 지정되어 있습니다.

주변 편의시설로는 영산초등학교, 영산고등학교가 인근에 위치하며, 창녕군립도서관, 영산농협 하나로마트 등이 도보 거리에 있습니다. 창녕군보건소 영산지소까지는 차량으로 약 10분 거리입니다.

농촌 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 영산면을 경유하는 버스 노선(예: 230번, 240번)이 있으나 배차 간격은 다소 긴 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 창OOOOOOOOO입니다.

매각 대상에는 토지와 건물 일괄 포함되며, 제시외 건물 (9-1)도 매각에 포함됩니다.

물건 8은 지적도상 맹지입니다.

건물 (10-1)은 공부상 지붕 재질(시멘트 기와)과 현황(함석기와지붕)에 차이가 있으며, 공부상 지번(244-3번지)과 현황(일부 242-2번지)에도 차이가 있습니다.

건물 (10-2)는 현황 소재불명입니다.

주의사항으로 제시외 건물(9-1)은 감정평가서에 포함되어 매각되므로 확인이 필요합니다.

토지 지상에 제시외 건물 [ㄱ-ㅇ] 등이 소재하며, 개략적인 실측 면적으로 평가되었습니다. 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단해야 합니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 영산면은 주로 농경지와 주택, 일부 근린생활시설이 분포하는 지역입니다.

‘영산면사무소’가 인근에 있어 기본적인 행정 서비스 이용은 가능합니다.

상업 시설 밀집도가 높은 지역은 아니며, 주요 상권은 영산면 중심부나 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변에 농경지가 많아 지역 경제는 농업을 중심으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

영산면사무소가 인근에 있어 행정 편의성은 어느 정도 확보됩니다.

주변 환경은 농경지와 주택이 혼합된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

문화재보존영향 검토대상구역(영산고분군) 및 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있어, 해당 지역에서의 개발 행위나 건축물 신축, 증축, 개축 시 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다. 영산고분군은 사적 제478호로 지정되어 있으며, 보호구역 내에서는 문화재청의 허가 없이는 건축물 신축, 증축, 토지 형질 변경 등이 금지됩니다.

자연녹지지역으로 건폐율 20% 이하, 용적률 50~100% 이하의 건축 제한이 일반적이며, 주거, 상업, 공업시설 입지가 제한될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지 (Landlocked): 본건 기호 (3)-(8) 토지는 지적도상 맹지로, 차량 및 도보 접근에 심각한 제약이 있을 수 있습니다. 이를 해결하기 위한 인접 토지 매입 또는 지적확장 등 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

건물 현황과의 차이: 건물 (10-1)의 지붕 재질 및 소재 지번 오류, 건물 (10-2)의 소재 불명 등은 공부와의 차이로 인해 향후 건축물 대장 관련 민원이나 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

문화재 규제: 영산고분군 관련 규제는 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 토지 가치 상승이나 활용도 증대에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

경계 불분명 및 제시외 물건: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 제시외 물건의 존재는 예상치 못한 권리 관계나 점유 문제를 야기할 수 있습니다.

혐오시설 (Hate Facilities): 현재까지 파악된 정보로는 영산면 자체에 대규모 산업단지나 폐기물 처리 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 창녕군 장마면에는 산업폐기물 처리시설 계획이 추진된 바 있으며, 군 전체적으로 산업단지 조성이 일부 진행되고 있어 향후 주변 지역의 개발 방향을 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면의 농촌 지역에 위치하며, 영산면사무소 인근에 자리하고 있습니다.

하지만 상당수의 필지가 지적도상 맹지라는 점, 문화재 관련 규제가 심한 지역에 포함된다는 점, 그리고 건물 정보의 현황과의 차이 등은 본 물건의 활용도와 가치를 크게 저해하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지 자체는 이용 중인 부분이 있으나, 맹지 문제 해결 없이는 정상적인 개발이나 활용이 어렵습니다.

향후 개발 가능성이나 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

맹지 해소 가능성: 인접 토지와의 협상을 통해 맹지를 해소하거나 도로 통행권을 확보할 수 있다면 토지의 활용 가치가 크게 증대될 수 있습니다.

저평가 가능성: 심각한 리스크 요인들로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근할 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

주변 환경: 농촌 지역의 특성을 활용한 전원생활이나 소규모 농업, 주말 농장 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계