나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1451 [4] 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1065 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1451 [4] 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1065 전 경매

• 사건번호: 2023타경1451
• 주소: 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1065
• 용도: 전

밀양지원 경매3계 2023타경1451 | 소재지: 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1065 | 감정가: 35,345,000원 | 최저가: 3,795,000원 | 용도: 전

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경1451 (4)

소재지: 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1063-1

용도: 전

감정가: 35,345,000원

토지면적: 2653.00㎡ (약 802.58평)

토지 지분율: 92363 (세부 지분율은 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 변OO

채권자: 경OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 제시외 수목(ⓓ,ⓔ,ⓖ) 매각 포함. [목록 4,5,7] 지적도상 맹지. [목록 5] 지목은 '답'이나 현황상 '전' 및 일부 '비포장 농로' 상태. [목록 6] 지분 매각, 현황상 맹지와 유사. 지목은 '답'이나 현황상 '전' 상태. 제시외 수목(ⓕ) 매각 제외.

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 소재 "덕암소류지" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 전반적으로 완경사 지세를 이루고 있으며, 각 필지는 사다리형 또는 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 일부 필지는 현황 '답'(논)임에도 불구하고 '전'(밭) 또는 '비포장 농로'로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 변OO입니다. 채권자는 경OOOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '농지취득자격증명'이 반드시 필요하며, 이를 미제출할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있다는 점입니다. 또한, 본 건은 '재매각' 물건으로, 이전 경매 절차에서 매각이 완료되지 못했음을 의미합니다. 매각 대상은 토지 일부 지분이며, 제시외 수목 일부는 매각에 포함됩니다. '임대관계는 미상'이므로 현장 조사를 통해 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 토지는 밀양시 무안면의 농경지 및 마을 취락이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 발달한 지역은 아닙니다. '계획관리지역'으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, '가축사육제한구역' 및 '공장설립승인지역'으로 지정되어 있어 특정 용도로의 개발에는 제한이 따릅니다. 농업이나 전원생활과 관련된 소규모 개발 또는 농지 활용에 적합한 입지입니다.

1.5. 생활정보

경상남도 밀양시 무안면의 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에는 농경지가 많아 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 다만, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로, 주요 생활 편의 시설이나 교통망 이용을 위해서는 차량이 필수적일 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 다수의 필지가 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로, 본건 토지로의 진출입에 어려움이 있을 수 있습니다. 일부 필지는 폭이 좁은 비포장 농로에 접해 있거나 토지 자체가 농로 상태로 이용되고 있어 접근성이 매우 취약합니다.

둘째, '농지취득자격증명'을 발급받지 못하면 낙찰받더라도 소유권을 취득할 수 없으며 입찰 보증금을 잃게 됩니다. 이는 농업인이나 농지 취득 자격이 있는 자 외에는 투자에 큰 제약이 됩니다.

셋째, '재매각' 물건이라는 점은 이전 경매에서 매각되지 않은 이유가 있을 수 있음을 시사하며, 잠재적인 문제점을 내포하고 있을 가능성이 있습니다.

넷째, 공부상 지목(예: 답)과 현황(예: 전, 비포장 농로)이 상이한 부분이 있어, 실제 이용 및 등록 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

다섯째, 토지 일부 지분 매각이므로, 다른 지분권자와의 협의 또는 공동 이용에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 무안면의 농경지 일부 지분에 대한 임의경매 물건입니다. 토지 일부 지분 매각, 맹지 및 취약한 도로 접근성, 농지취득자격증명 필요, 재매각 물건이라는 점 등 여러 제약 요소를 가지고 있습니다. 따라서 일반적인 투자 목적보다는 해당 지역에 대한 농업적 목적이나, 인근 토지 소유자가 지분 확보를 위해 관심을 가질 만한 물건으로 판단됩니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 농업 관련 투자: 농지 취득 자격을 갖추고 실제 농업에 종사하려는 분에게는 농지법상 제한이 완화될 경우 기회가 될 수 있습니다.

- 저가 매수 기회: 재매각 물건으로, 여러 제약으로 인해 경매 초기에 비해 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

- 지분 활용: 인근 토지 소유자가 경계를 확장하거나 농지를 통합하려는 경우 전략적 가치를 가질 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 현재까지 확인된 보고서상의 정보 외에 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 없습니다. 다만, '가축사육제한구역' 및 '공장설립승인지역'으로 지정되어 있어 향후 특정 업종의 입지가 제한될 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계