나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1451 [1] 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1040 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2023.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-⑦은 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 소재 "덕암소류지" 남측 인근에 위치하는 토지
로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ②,③,④,⑥,⑦ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ⑤ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "전" 및 일부 "비포장 농로" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①-④,⑦ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ⑤ : 지적도 상 맹지이나 본건 북측으로 소폭의 비포장 농로 소재하며 본건 일부
비포장 농로 상태임.
- 기호 ⑥ : 지적도 상 남동측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 맹지와 유사한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,②,③

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.


- 기호 ④,⑤,⑥,⑦

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

기호 ①-⑦ 지상에 제시외 수목 다수 소재하여 수종 및 수량 사정(인접 토지와의 경계가
불분명하여 경계 측량시 수량 가감될 소지 있음) 후 평가하였으며, 제시외 수목이 경매대상
에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에
부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ①,⑥의 제시목록 상 지목은 "답" 이나 현황 "전" 임.
- 기호 ⑤의 제시목록 상 지목은 "답" 이나 현황 "전" 및 일부 "비포장 농로" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ⑥은 전체 소유권 중‘변일수’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란한
바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기
바람.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지. 현황상 전. 제시외 수목(ⓐ) 매각 포함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 물건 개요

1.1. 1. 사건 번호

밀양지원 2023타경1451 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 3. 매각 대상

토지 매각

1.1. 4. 채권자

경남단감원예농업협동조합 (이하 경OOOOOOO)

1.2. 토지 상세 정보

1.2. 1. 소재지

경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1040

1.2. 2. 지목

답 (현황: 전)

1.2. 3. 총 면적

86. 00㎡ (약 26.02평)

1.2. 4. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.3. 건물 상세 정보

1.3. 1. 건물 면적

0. 00㎡

1.3. 2. 건물 제시외 면적

0. 00㎡

1.4. 감정가

1.4. 1. 총 감정가

3,290,000원

1.4. 2. 감정평가 요약

기호 ①-⑦ 토지는 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 소재 "덕암소류지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재하는 지역임. 토지 형태는 완경사 지세 내 사다리형 또는 부정형이며, 현황은 "전" 상태임. 일부는 "비포장 농로" 상태로 이용되고 있음. 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "전" 또는 "비포장 농로"와 차이가 있음. 제시외 수목(ⓐ)은 매각에 포함됨.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 소재지 및 주변 환경

2.1. 1. 위치

경상남도 밀양시 무안면 덕암리 소재 "덕암소류지" 남측 인근에 위치함.

2.1. 2. 주위 환경

마을 취락 및 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

2.2. 1. 교통 상황

관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 2. 도로 접면

지적도상 맹지임. 다만, 일부 토지(기호 ⑤)는 북측으로 소폭의 비포장 농로가 접하며, 해당 토지 일부가 비포장 농로 상태임. 다른 토지(기호 ⑥)는 지적도상 남동측으로 소폭의 도로가 소재하나 현황 맹지와 유사한 상태임.

2.3. 지형 및 이용 상태

2.3. 1. 지세

완경사 지세 내에 위치함.

2.3. 2. 토지 이용 현황

대부분 "전" 상태이며, 일부 "비포장 농로" 상태임. 제시외 수목이 다수 소재하며, 경계 측량 시 수량 가감이 있을 수 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

2.4. 1. 용도 지역

계획관리지역

2.4. 2. 규제 사항

* 가축사육제한구역 (소, 젖소, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 제1호) <수도법> (일부 토지에 해당)

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

3.1. 1. 소유권 변동

* 2007-10-05: 한국농촌공사 소유권이전

* 2017-11-01: 변일수 소유권이전

3.1. 2. 근저당 및 담보권

* 2019-04-29: 경남단감원예농업협동조합 근저당 (39,000,000원) - 말소기준권리

3.1. 3. 압류 및 가압류

* 2023-05-08: 경남단감원예농업협동조합 가압류 (23,592,316원) - 말소

* 2023-06-07: 경남단감원예농업협동조합 가압류 (7,282,670원) - 말소

* 2023-08-17: 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동 가압류 (30,643,150원) - 말소

* 2023-08-17: 무안농업협동조합 가압류 (32,929,352원) - 말소

* 2023-10-17: 농업협동조합중앙회 가압류 (1,743,187원) - 말소

3.1. 4. 임의경매 개시

* 2023-08-08: 경남단감원예농업협동조합 임의경매 (30,895,684원) - 말소

3.1. 5. 등기부 총 채권액

135,190,675원

3.2. 인수 및 소멸 권리

3.2. 1. 말소기준권리

2019년 4월 29일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 2. 소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. (다만, 등기부상 명시된 지상권은 확인되지 않으며, 특이사항 및 물건명세서에 재매각 사유 등으로 언급되어 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 분석

3.3. 1. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 특이사항으로 임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 특성

4.1. 1. 지역 특성

본 물건이 소재한 밀양시 무안면 덕암리는 주로 농경지와 소규모 취락이 혼재된 지역으로, 중심 상업 지구와는 거리가 있습니다. 따라서 상권 형성은 제한적이며, 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다.

4.2. 편의 및 공공시설

4.2. 1. 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 생활 편의시설은 제한적일 수 있으며, 주로 밀양시내나 인근 읍면 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

4.2. 2. 공공시설

농업 관련 지원 시설이나 지역 주민을 위한 공공 시설이 일부 있을 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

4.3. 1. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건지 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 축사 밀집 지역 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 관련 시설이 주변에 존재할 가능성은 있습니다.

5. 리스크 분석

5.1. 법적 및 규제 리스크

5.1. 1. 농지취득자격증명

본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.1. 2. 맹지

지적도상 맹지이므로, 건축 등 토지 이용 시 인접 토지와의 도로 확보 방안이 필요합니다. 현황상 농로가 일부 존재하나, 법적인 통행권 확보 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5.1. 3. 법정지상권

물건명세서 및 특이사항에 '법정지상권'이 언급되어 있으나, 등기부상 명확한 권리 설정은 확인되지 않았습니다. 만약 토지 외 별도의 건물이나 시설물에 대한 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 현장 조사 시 면밀한 확인이 필요합니다.

5.1. 4. 토지 이용 규제

계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 현장 관련 리스크

5.2. 1. 현황과 공부의 차이

지목은 "답"이나 현황은 "전" 및 일부 "비포장 농로"로 이용 중이며, 제시외 수목이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 실제 이용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 2. 완경사 지세

토지가 완경사 지세에 위치하여 토목 공사나 건축 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 재매각 관련 리스크

5.3. 1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이는 최초 입찰 후 매각이 이루어지지 않았거나, 잔금 미납 등으로 인해 다시 경매 절차가 진행됨을 의미합니다. 재매각 사유를 파악하여 유사한 문제가 재발하지 않도록 주의해야 합니다.

5.3. 2. 매수 신청 보증금

재매각 건이므로 매수 신청 보증금은 최저매각 가격의 20%를 준비해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 무안면에 위치한 농지(전)로, 감정가는 3,290,000원입니다. 지적도상 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 또한, 재매각 물건이며 법정지상권 성립 가능성 등 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 환경은 농경지와 취락이 혼재되어 있으며 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 관계 자체는 비교적 명확한 편입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 감정가

3,290,000원의 낮은 감정가는 소액 투자를 고려하는 경우 매력적일 수 있습니다.

7.2. 농지 취득 기회

적극적인 농업 경영 의지가 있거나, 향후 농지 이용 계획이 있는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

7.3. 개발 잠재력 (장기적 관점)

계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 현재는 농업 지역 특성이 강함)

8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 3,290,000원이며, 재매각 물건임을 감안할 때 최초 입찰가보다 낮은 금액에서 경매가 시작될 가능성이 있습니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 등 리스크 요인을 고려하여, 본 물건의 실제 가치 및 명도 비용, 추가 공사 비용 등을 종합적으로 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

8.1. 보증금 외 추가 투입 비용

* 농지취득자격증명 발급 비용

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 비용

* 법정지상권 성립 시 관련 비용

* 토지 개발(개간, 정지 작업 등) 또는 건축 시 발생하는 비용

8.2. 보수적인 접근

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 정확히 파악하고, 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

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