나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1451 [1] 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1040 답 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1451 [1] 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1040 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매3계 2023타경1451 | 소재지: 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1040 | 감정가: 3,290,000원 | 최저가: 552,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2023타경1451 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경1451 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 1040

용도(공부상): 답 (현황: 전, 일부 비포장 농로)

감정가: 3,290,000원

매각대상: 토지 매각

토지 면적: 86.00㎡ (약 26.01평)

토지 지분율: 8600 (토지 전체 소유권 중 일부 지분으로 추정)

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자: 변OO

채무자: 변OO

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 소재 "덕암소류지" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 변OO 씨 명의의 토지입니다. 채권자는 경OOOOOOO입니다. 경매 구분상 임의경매이므로 채권자의 담보권 실행에 따른 경매 절차로 보입니다. 권리 상 특별히 복잡한 사항은 없어 보이나, 기호 ⑥ 토지의 경우 전체 소유권 중 특정인의 지분만 평가되었기에 지분만의 위치 확인이 곤란하다는 점은 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지로 둘러싸인 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 지역이나 주거 지역의 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 마을 취락이 있어 최소한의 생활 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다. 물건 자체의 상업적 가치보다는 농업 생산 또는 계획관리지역으로서의 개발 가능성에 초점을 맞추어 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건의 주소지인 경상남도 밀양시 무안면 덕암리 지역은 농촌 마을로, 주변에 마을 취락이 형성되어 있습니다. 편의시설이나 공공시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 복잡한 생활 기반 시설보다는 기본적인 생활에 필요한 시설(마을회관, 소규모 마트 등)이 분포할 것으로 예상됩니다. 더 자세한 생활 정보는 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 폐기물 소각장, 납골당 등)이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 인접해 있을 가능성은 있으며, 이에 대한 확인은 필요합니다. 또한, 공장 설립 승인 지역으로 지정된 구역도 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 입찰자들의 관심 부족이나 특별한 사유가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

가장 큰 리스크는 맹지라는 점입니다. 지적도상 도로에 직접 접해 있지 않아 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수되므로 취득 전 반드시 자격 여부를 확인해야 합니다.

공부상 지목은 '답'이나 현황이 '전' 및 일부 '비포장 농로'인 점은 공부와의 차이가 있어 향후 관리 시 유의가 필요합니다.

제시외 수목이 매각에 포함되나, 수종 및 수량에 따라 실제 경매 대상 토지에 영향을 미칠 수 있으며, 경계 측량 시 변동 가능성이 있습니다.

기호 ⑥ 토지의 경우 소유권 지분만 평가되어 위치 확인이 어렵다는 점은 투자 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

계획관리지역이지만 가축 사육 제한 및 공장 설립 승인 제한 등 토지이용에 관한 각종 법규의 적용을 받습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 무안면 덕암리에 위치한 농경지로, 소유권 지분 매각 가능성이 있으며 맹지라는 점, 농지취득자격증명이 필수라는 점 등이 주요 특징입니다. 재매각 물건이라는 점을 고려할 때, 시장의 관심도가 높지 않거나 특정 리스크 요인으로 인해 이전 매각에서 유찰되었을 가능성이 있습니다. 주변의 마을 취락과 농경지 환경을 고려할 때, 전원생활이나 소규모 농업, 또는 계획관리지역으로서의 잠재적 개발 가치를 보고 투자할 수 있습니다. 다만, 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 취득 가능 여부, 지분 매각 시의 효력 등을 사전에 철저히 조사하고 현장을 직접 방문하여 주변 환경을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

재매각으로 인한 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

농업을 목적으로 하거나 전원생활을 위한 토지 매입을 고려하는 경우, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

농지로서의 가치뿐만 아니라, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 분석해 볼 필요가 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계