나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경403 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산213 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경403 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산213 임야 경매

• 사건번호: 2023타경403
• 주소: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산213
• 용도: 임야

밀양지원 경매3계 2023타경403 | 소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산213 | 감정가: 740,032,000원 | 최저가: 155,196,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2023타경403 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경403 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산212

용도: 임야

감정가: 740,032,000원

토지면적: 123,371.00㎡ (약 37,315.5평)

토지 지분 면적: 89,806.5002㎡ (약 27,167.0평)

건물 면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀OOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 일괄매각. 지분 매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음). 지적도상 맹지. 해당 토지 및 인접지에 걸쳐 분묘 수기 및 부속 수목 다수 등이 소재하며 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격. 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명. 인접지와의 경계 불분명한바, 측량 요망. [목록 1] 갑구 순위 10번 소유권이전등기청구권 가등기(2004.04.22. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수. 가등기권자가 현재의 소유자. [목록 2] 갑구 순위 12번 소유권이전등기청구권 가등기(2004.04.22. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수. 가등기권자가 현재의 소유자.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산212에 소재하며, 인근 지역은 임야, 농경지 및 일부 공장 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 지적도상 본건은 맹지에 해당하여 도로와의 직접적인 연결이 없는 상태입니다. 해당 토지는 경사지를 이루는 부정형의 임야로서 자연림 상태로 이용 중입니다. 감정평가서상 '미전보건진료소' 남동측 인근 및 근거리에 위치하는 것으로 파악됩니다. 인근 지역에 대한 자체적인 시설 검색 결과, 본 토지의 직접적인 주변에 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지의 일부 지분을 매각하는 건이며, 공유지분으로 진행됩니다. 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수신고가 있으나, 매수 보증금 미납 시 효력이 상실되며 해당 공유자의 향후 우선매수권 행사가 제한될 수 있습니다. 가장 중요한 권리사항으로는, 매수인이 인수해야 하는 두 건의 소유권이전등기청구권 가등기(2004.04.22. 등기)가 있습니다. 이 가등기들은 말소되지 않고 매수인에게 승계되므로, 가등기권자의 권리행사에 따라 소유권 이전 절차 또는 추가적인 법적 대응이 필요할 수 있으며, 현재의 소유자가 해당 가등기권자입니다. 또한, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하게 존재하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 소지가 있습니다. 본 건은 재매각 사건으로, 이전 매각 절차에서 낙찰되지 못한 이력이 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건의 소재지는 임야, 농경지, 공장 등이 주를 이루는 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 현재 시점에서 본 토지의 직접적인 상권 형성과 관련된 가치는 매우 제한적입니다. 주변의 공장들이 일부 수요를 발생시킬 수 있으나, 이는 본 토지 자체의 직접적인 상권과는 무관합니다.

1.5. 생활정보

본건은 산간 지역의 임야로서, 기본적인 생활 편의 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 '미전보건진료소'가 위치하고 있어 기본적인 의료 서비스 접근은 가능할 것으로 보입니다. 도시의 편의 시설, 교육 시설, 풍부한 교통망 이용 등을 위해서는 삼랑진읍 소재지 또는 인근 도시로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 가지 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 첫째, 지적도상 맹지이므로 건축이나 토지 활용 시 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적이며, 이는 시간적, 경제적 부담을 야기할 수 있습니다. 둘째, 공유지분 매각 건으로, 다른 공유자와의 소유권 관계 및 이용에 대한 협의가 필요하며, 이에 따른 의견 충돌 시 복잡한 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 셋째, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하게 존재하여, 해당 분묘와 관련한 민원이 발생하거나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 넷째, 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 두 건의 소유권이전등기청구권 가등기는 매수인에게 상당한 부담이 될 수 있으며, 가등기권자의 권리행사에 따라 복잡한 법적 절차가 요구될 수 있습니다. 다섯째, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 측량 비용 발생 및 이웃과의 경계 분쟁 가능성이 있습니다. 여섯째, 재매각 물건이라는 점은 이전 매각 과정에서 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 공유지분, 맹지, 불분명한 분묘기지권, 그리고 인수해야 하는 가등기 등 다수의 복합적인 권리 관계와 물리적 제약을 가진 고위험 투자 대상입니다. 이러한 요인들은 투자 결정에 앞서 매우 심도 있는 분석과 주의를 요구합니다. 법률 전문가와의 상담을 통해 가등기 및 분묘기지권 관련 사항을 철저히 검토하고, 토지 경계 측량을 통해 명확한 현황 파악이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 성공적으로 분석하고 해결할 수 있는 경험과 자본을 갖춘 투자자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있으나, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근에 매우 신중해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 내재된 여러 위험 요소에도 불구하고 다음과 같은 투자 포인트를 고려해볼 수 있습니다. 첫째, 본건이 가진 복합적인 리스크 요인들로 인해 경매 시 최저 매각 가격보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 둘째, 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경이나 지역 개발 등 긍정적인 요인이 발생할 경우, 현재의 낮은 취득 가격 대비 높은 투자 수익률을 기대해볼 수 있습니다. 셋째, 공유지분 및 가등기 관련 문제를 성공적으로 해결하고 토지의 권리 관계를 명확히 한다면, 해당 토지의 실질적인 가치를 확보할 수 있습니다. 다만, 이러한 투자 포인트의 실현은 상당한 시간과 노력이 수반되며, 면밀한 법률적, 행정적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계