나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26850 [1] 경상남도 거제시 사등면 창호리 2332 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26850 [1] 경상남도 거제시 사등면 창호리 2332 전 경매

• 사건번호: 2024타경26850
• 주소: 경상남도 거제시 사등면 창호리 2332
• 감정가: 173,196,000원
• 최저가: 45,403,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

통영지원 경매5계 2024타경26850 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 창호리 2332 | 감정가: 173,196,000원 | 최저가: 45,403,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경26850 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경26850 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 창호리 2332

용도: 전

감정가: 173,196,000원

토지면적: 849.00㎡ (약 256.82평)

토지 지분율: 84900 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOO

채무자: 박OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명원 제출 필수(미제출 시 보증금 미반환), 분묘 소재 불분명(존재 시 분묘기지권 성립 가능성), 지상 자연생 수목 포함 평가.

입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 소재 "군령포 마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 임야, 전원주택, 펜션 등이 혼재하는 해안 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지까지 차량 접근이 가능하며, 도로 상황은 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자는 박OO, 소유자는 농OOOOOOOOOO입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 특정 사유로 인해 다시 경매에 나왔음을 의미합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 후 보증금이 반환되지 않는다는 점입니다. 또한, 토지 지상에 분묘의 소재가 불분명하여, 실제 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 지상 자연생 수목 또한 토지에 포함되어 평가되었습니다.

상권분석

본 물건의 입지 특성상 일반적인 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다. 주변은 농경지와 전원주택, 펜션 등이 혼재된 해안 농경지대로, 지역 주민들을 위한 소규모 편의 시설이나 민박, 식당 등이 있을 수 있으나, 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 거제시의 주요 상권 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

생활정보

주변은 조용하고 한적한 농촌 및 해안 지역의 생활 환경을 제공합니다. '군령포 마을회관'이 인근에 있어 지역 공동체의 중심지 역할을 할 수 있으며, 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 분들에게 적합한 환경입니다. 주요 편의시설, 병원, 학교 등은 차량으로 이동 가능한 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 발급 필수: 본 토지는 농지이므로, 대한민국 국민은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전 등기가 가능합니다. 미발급 시 낙찰 효력이 무효가 되며, 입찰 보증금을 몰취당할 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

2. 분묘기지권 가능성: 토지 지상에 분묘가 소재 불분명하여, 실제 분묘가 확인될 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으며, 이장 등 추가적인 협의 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

3. 개발 제한: 본 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 붕괴위험지역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 있어 상당한 제약이 따릅니다. 특히 붕괴위험지역 지정은 토지 이용 및 건축 시 안전성 문제를 야기할 수 있습니다.

4. 재매각 사유: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매에서 낙찰되지 못한 원인을 파악하는 것이 중요합니다. 가격, 권리 관계, 현황 등 잠재적 문제가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 휴경지 현황: 현재 휴경지로 이용 중이며, 토지 활용을 위해서는 경작하거나 다른 용도로 개발하기 위한 상당한 노력과 투자가 필요할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에서 즉각적으로 파악되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공업 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

종합 의견

본 물건은 거제시의 해안 농경지대에 위치한 토지로서, 전원생활 또는 농업에 관심 있는 분들에게 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 취득의 확실성, 불분명한 분묘 문제, 엄격한 개발 제한(생산관리지역, 가축사육제한, 붕괴위험지역) 등 해결해야 할 과제가 명확한 물건입니다. 재매각 이력 또한 신중한 접근을 요구합니다.

투자 포인트

1. 농지 활용 잠재력: 관련 법규 및 자격 요건 충족 시, 거제 해안 지역의 농지를 활용한 영농 활동 및 소득 창출을 기대할 수 있습니다.

2. 해안 입지 이점: 거제 지역은 관광 및 휴양지로의 잠재력이 있어, 장기적으로 토지 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 현행 용도 지역 및 규제 확인 필수)

3. 재매각을 통한 기회: 이전 경매에서 낙찰되지 못한 만큼, 시장 상황에 따라 적정 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 파악하고 접근해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매5계