나이스옥션 법원경매 통영 2024타경25147 [1] 경상남도 거제시 거제면 동상리 339-1 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경25147 [1] 경상남도 거제시 거제면 동상리 339-1 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매6계 2024타경25147 | 소재지: 경상남도 거제시 거제면 동상리 339-1 | 감정가: 64,410,000원 | 최저가: 6,916,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경25147 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 동상리 339-1

용도: 전

감정가: 64,410,000원

토지면적: 687.00㎡ (약 207.84평)

건물면적: 0㎡ (없음)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

본 물건은 토지매각 대상이며, 건물은 없습니다. 토지는 현황 '전(휴경지)' 상태로 이용되고 있으며, 부정형의 완경사지 형태를 띠고 있습니다. 공부상 면적과 현황은 일치하나, 물건 남동측에 분묘로 추정되는 봉분이 소재하고 있습니다. 정확한 분묘 소재 및 상태는 입찰 및 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.3. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 거제면 동상리 소재 "거제여자상업고등학교" 북측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 임야가 소재하여 전형적인 농촌 지역의 환경을 이루고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 하지만 지적도상 맹지 상태로 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 접근에 제약이 있으며, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

1.4. 권리분석

본 건은 채권자 신OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 정OO입니다. 권리 분석 시 가장 주목해야 할 사항은 분묘기지권의 성립 가능성입니다. 토지상에 분묘로 추정되는 봉분이 존재하여, 실제 분묘가 확인될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 이는 토지의 사용 수익에 제한을 발생시킬 수 있으며, 이로 인해 최저매각가격에 반영되어 있습니다.

1.5. 상권 및 생활정보

본 물건이 위치한 거제면 동상리는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 인근에 거제여자상업고등학교가 있습니다. 따라서 특정 상권이 발달한 지역이라기보다는 농업 및 지역 커뮤니티 활동이 중심이 되는 전형적인 농촌 지역으로 볼 수 있습니다. 학교가 인접해 있다는 점은 긍정적인 요소일 수 있으나, 전반적인 교통 및 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

가장 중요한 리스크는 분묘기지권입니다. 만약 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유자는 분묘 관리자에 대해 토지 사용료(지료)를 지급해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 이는 토지의 자유로운 사용 및 수익을 제한합니다. 분묘 존재 여부 및 이에 따른 권리 성립 여부는 반드시 현장 확인 및 권리 분석을 통해 명확히 해야 합니다.

두 번째는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 본건은 농지이므로, 경매 낙찰 후 농지 소재지 관할 시·구·읍·면장의 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 확인해야 합니다.

세 번째는 맹지 상태로 인한 제약입니다. 도로에 직접 접하지 않아 토지 개발 및 건축 시 건축법 등 관련 법규에 따른 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

마지막으로, 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(거제여자상업고등학교), 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 토지의 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 동상리에 위치한 농지(전)로, 주변 자연환경과 거제여자상업고등학교가 인접해 있다는 특징이 있습니다. 하지만 지적도상 맹지이며 교통이 다소 불편하다는 점, 그리고 분묘기지권의 성립 가능성과 농지취득자격증명 제출 의무라는 중요한 고려 사항을 안고 있습니다. 또한, 용도지역상 개발에 제한이 따를 수 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 최저매각가격에 분묘로 인한 제한 사항이 반영되어 있다는 점을 고려하여, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 관련 규제 완화 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

분묘기지권 및 맹지, 개발 제한 등의 명확한 리스크를 인지하고, 이를 해결하거나 감수할 수 있는 경우, 최저매각가격을 활용한 투자 기회를 모색해 볼 수 있습니다.

인근 거제여자상업고등학교와의 근접성을 활용한 특정 목적(예: 학교 관련 시설 등)의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있으나, 이는 토지이용계획 등 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매6계