나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23592 [1] 경상남도 거제시 고현동 263-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2024.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 기호 1)은 경상남도 거제시 고현동 소재 '계룡초등학교' 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 부근으로는 원룸, 기존주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 본건 토지 기호 3)은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초중학교' 동측 인근에 위치하는 토지로서, 부근으로는 농경지, 기존주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건은 공히 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1)은 사다리형 평지의 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 기호 3)은 사다리형 평지의 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) 북측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접합니다. 기호 3) 북측으로 약 9미터 폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 3) : 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 3) 지상에 제시외 건물 1(기호 ㄹ)동이 소재하나, 구조 및 용도, 면적 및 관리상태 등을 고려할 때 경제적 가치가 없을 것으로 판단되며, 해당 토지에 미치는 영향 또한 미미할 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 기호 2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2012.03.13.) 외 벽 : 화강석판 붙임 및 스톤코트 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호 등 입니다. 본건 건물 기호 4)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2000.06.30.) 외 벽 : 적벽돌 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창 호 : 새시 및 목재창호 등 입니다. 본건 건물 기호 4-1)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2000.06.30.) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

기호 2)는 단독주택(원룸)으로 이용중입니다. 기호 4)는 단독주택으로 이용중입니다. 기호 4-1)은 화장실로 이용중입니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호 2)는 공부상 소재지는 '고현동 263-4, 264-4, 272-9번지'로 등재되어 있으나, 합병으로 인해 현황 '고현동 263-4번지'에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함.
-[목록2] 공부상 '고현동 263-4,264-4,272-9번지'로 등재되어 있으나, 합병되어 현황 '고현동 263-4번지' 지상에 소재함.
-[목록1] 토지 일부(담장 및 주차장 일부)가 '고현동 272번지'를 침범한 것으로 확인되니 입찰시 참고바람(별지 감정인의 보완평가명령에 대한 회신 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2024타경23592 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유더블유제십오차유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경상남도 거제시 고현동 263-4

용도: 다가구주택

감정가: 1,161,492,800원

1.3. 토지 정보

토지면적: 321.00㎡ (약 97.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 321㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 537.38㎡ (약 162.58평)

건물 제시외면적: 108.14㎡ (약 32.71평)

건물지분: 537.38㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치하며, 계룡초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 원룸, 기존주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 1) 토지는 사다리형 평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 속합니다.

2.5. 주변 시설

고현동은 거제시의 교통, 행정, 상업의 중심지로 알려져 있습니다. 인근에 상업시설, 주거시설 등이 발달해 있으며, 해안 도시로서 관광 및 휴양 시설도 다양하게 분포하고 있습니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018.05.23 농협은행주식회사 근저당권)

본건 토지 및 건물 등기부등본상 다수의 권리 설정 및 압류, 가압류가 존재하나, 2018년 5월 23일자 농협은행 근저당권이 말소기준권리가 되어 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: original data]

3.2. 주요 권리 내역

* 토지 등기부채권 총액: 1,538,438,124원

* 건물 등기부채권 총액: 1,453,337,394원

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2018.05.23)

* 임의경매 개시결정: 유더블유제십오차유동화전문유한회사 (2024.09.05)

3.3. 임차인 현황

* 김동순: 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2014-04-08, 확정 2015-01-30, 대항력: 있음.

* 정은화: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2014-12-15, 확정 2021-02-22, 대항력: 있음.

* 정은화: 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2014-12-15, 확정 2014-12-15, 대항력: 있음.

3.4. 인수 보증금

명시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 경매 낙찰자에게 인수되지 않거나, 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 시사합니다. 다만, 임차인들의 실질적인 대항력 및 보증금 규모를 고려할 때, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고현동은 거제시의 핵심 상업 및 행정 중심지로, 유동인구가 풍부하고 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 다가구주택으로서의 기능 외에도, 주변 근린생활시설과의 연계성이 높을 것으로 보입니다.

4.2. 상가 및 주거 밀집 지역

주변으로 원룸, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 결합된 복합 상권의 특징을 보입니다. 이는 임대 수요 측면에서 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북동측 인근에 계룡초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 교육시설이 인근에 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

거제시의 중심지인 고현동에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 버스 등 대중교통 이용도 편리합니다. 거제시의 주요 도로망과 연결되어 있어 시내외 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 경계 침범

본건 토지 일부(담장 및 주차장 일부)가 인접 토지('고현동 272번지')를 침범한 것으로 확인됩니다. 이는 추후 경계 분쟁 또는 철거 등 법적 문제가 발생할 수 있는 중요한 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 관련 자료(감정인의 보완평가명령 회신 등)를 상세히 확인하고 신중하게 판단해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

김동순, 정은화 외 1명 등 대항력 있는 임차인이 존재하며, 총 보증금 규모가 상당합니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 경매 절차 및 배당 결과에 따라 낙찰자가 예상치 못한 부담을 떠안게 될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이에 대한 면밀한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 통상적인 경매 물건보다 절차상의 복잡성이나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

감정서상 'ㄱ~ㄷ'으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 또한, '기호 3) 지상에 제시외 건물 1(기호 ㄹ)동이 소재하나, 경제적 가치가 없을 것으로 판단'된다는 내용이 있으나, 실제 현황과 공부상 불일치 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 공부와의 차이

건물 등기부상 소재지가 '고현동 263-4, 264-4, 272-9번지'로 등재되어 있으나, 합병으로 인해 현황은 '고현동 263-4번지'에 소재합니다. 이는 등기부와 현황의 불일치로, 실사 시 확인이 필요합니다. [cite: original data]

7. 종합 의견

본건 다가구주택은 거제시의 중심 지역인 고현동에 위치하여 입지 조건 및 생활 편의성이 우수하며, 인근 초등학교와의 접근성도 양호합니다. 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 토지 경계 침범 문제, 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화 물건이라는 특수성 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 토지 침범 문제는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 사안이므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 확인 및 법률 전문가의 자문을 통해 위험을 정확히 평가해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 경우, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있지만, 이는 경매 절차상의 결과일 뿐 실제 채권액 및 배당 순위에 따라 추가적인 부담이 발생할 여지를 남깁니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 고현동의 중심 상업 및 행정 지역에 위치하여 우수한 입지 조건

* 주변에 교육 시설, 상업 시설, 교통망 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음

* 다가구주택으로서의 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,161,492,800원입니다.

현재 제시된 정보 상 인수해야 할 보증금은 없으나, 토지 경계 침범 문제와 대항력 있는 임차인의 존재 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하고, 향후 예상되는 명도 및 법적 절차 진행 비용, 잠재적 임대 수익률 등을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

안전한 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 리스크 해소 비용 및 추가적인 조사 비용을 충분히 반영한 금액으로 신중하게 접근할 것을 권장합니다. 구체적인 입찰가는 시장 상황 및 본건에 대한 추가적인 실사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.