나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3796 [1] 경상남도 거제시 상동동 977 상가주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3796 [1] 경상남도 거제시 상동동 977 상가주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매5계 2024타경3796 | 소재지: 경상남도 거제시 거제중앙로 1790 | 감정가: 3,126,228,980원 | 최저가: 1,280,503,000원 | 용도: 상가주택

1. 통영지원 2024타경3796 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경3796 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 977

용도: 상가주택

감정가: 3,126,228,980원

토지면적: 657.00㎡ (약 199평)

건물면적: 1697.67㎡ (약 514평)

건물 제시외면적: 30.40㎡ (약 9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 신OO

채무자: 신OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 존재

주의사항: 본 물건은 일괄매각 대상이며, 일부 소로1류에 저촉되는 점을 감안하여 평가되었습니다. 지상 조경수 등은 포함 평가되었으며, 제시외 건물[감정서상 ㉠,㉡]도 매각에 포함됩니다. 다만, 이설 및 철거가 용이한 철재컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 소재하며, "고현초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 통행이 자유로운 편이며, 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

토지 이용 현황을 보면, 일련번호 1, 2 토지는 2필지가 일단의 사다리형 토지로 "주상용 건부지"로 이용 중이며, 인근지와 등고평탄합니다. 일련번호 3 토지는 세장형 토지로 "도로"로 이용 중이며, 역시 인근지와 등고평탄합니다.

도로 접근성 면에서는 일련번호 1, 2 토지가 남서측으로 노폭 약 22미터 도로와 북측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접해 있으며, 일련번호 3 토지는 남서측으로 노폭 약 22미터 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활한 편입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 상동동 일대는 주거 지역과 더불어 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 상가주택으로서 상업 시설 운영 및 주거 용도로 복합적인 활용 가능성을 시사합니다. 고현초등학교가 인근에 있어 배후 수요 확보에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 거제시의 지속적인 개발 계획과 연계하여 상권 활성화 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 고현초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 거제시는 해양 관광 도시로서 다양한 문화 및 여가 시설을 갖추고 있어 풍부한 생활 인프라를 향유할 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(신OO)입니다. 채권자는 금융기관으로 확인됩니다.

가장 중요한 권리 사항은 "법정지상권"이 존재한다는 점입니다. 이는 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우, 법률에 의해 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 따라서 본 물건의 낙찰자는 건물은 소유하게 되지만, 토지 사용에 있어 법정지상권자와의 관계를 명확히 정리해야 할 필요가 있습니다.

건물 및 토지 전체가 일괄 매각 대상이며, 감정평가서상 일부 제시외 건물도 매각에 포함되나, 철거 용이성이 높은 철재 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 "소로1류(폭 10m-12m)"에 저촉되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있습니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 실제 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "법정지상권"의 존재입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 건물 철거를 원하지 않는다면 토지 사용료를 지급해야 하거나, 별도의 협상을 통해 토지 소유권을 확보해야 할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

또한, 토지 일부가 "소로1류"에 저촉되는 부분은 향후 건축 행위나 증축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. '가축사육제한구역', '역사문화환경보존지역' 등은 일반적인 제한 사항으로, 개발 행위에 직접적인 큰 영향을 주지 않을 수 있으나, 관련 법규를 정확히 확인해야 합니다.

임대 관계 미확인으로 인해, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동의 상가주택으로, 고현초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물의 규모가 크고 상가와 주택으로 복합 이용이 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

하지만, "법정지상권"의 존재는 본 물건의 가장 큰 걸림돌이자 위험 요소입니다. 법정지상권 성립 여부 및 그 범위에 대한 면밀한 법률 분석 없이는 투자를 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 토지 이용계획상의 제약 사항과 임대차 현황 파악도 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **복합 용도 활용**: 상가와 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 다각화가 가능합니다.

2. **입지**: 고현초등학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역으로, 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

3. **개발 잠재력**: 거제시의 지역 개발 계획과 맞물려 향후 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

단, 상기 투자 포인트는 "법정지상권" 문제를 성공적으로 해결하고, 토지 및 건물에 대한 정확한 가치 평가가 이루어졌을 때 유효합니다. 투자 전 반드시 전문가와 상의하시어 법적 리스크를 완벽히 파악하신 후 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

통영지원 경매5계