나이스옥션 법원경매 통영 2024타경20623 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 901 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경20623 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 901 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매6계 2024타경20623 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 901 | 감정가: 60,326,740원 | 최저가: 6,478,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2024타경20623 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경20623 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 901

공부상 지목: 답

감정가: 60,326,740원

토지면적: 3210.00㎡ (약 971.18평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 공유자의 우선매수권 행사 관련 주의사항 명시. 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 토지 지상에 분묘 1기 소재하며 분묘기지권 성립 여지 있음. 최저매각가격 산정 시 분묘 소재를 감안함. 본 경매 물건은 토지 지분 매각이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 "연중마을" 서측 인근 및 "큰마을" 내에 산재하여 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 원룸 등이 혼재하는 주택지대와 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농경지대가 분포하고 있습니다. 교통 상황은 기호3, 7번 토지는 차량 접근이 가능하나, 나머지 토지는 차량 접근이 어렵습니다. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 도로 상태는 기호1, 2, 6번 필지는 맹지이며, 기호3번은 동측 및 북측으로 약 5m, 3m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호5번은 북서측으로 약 1-2m 내외의 비포장도로와 접하고, 기호7번은 남측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 일부 필지가 자연녹지지역, 일부 필지가 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12-15m)에 접하거나 저촉되는 곳도 있습니다. 또한, 모든 필지에 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되는 토지 일부 지분 매각 건입니다. 소유자 겸 채무자는 신OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다. 토지의 일부 지분이 매각 대상이므로, 타 공유자와의 관계 및 지분 비율에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 특이사항으로는 분묘기지권 성립 가능성이 있는 분묘가 토지 지상에 소재하며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 공유자의 우선매수권 신고 및 재매각 사유 발생 여지도 확인됩니다. 본 건은 지분 매각이므로, 낙찰 후 공유자와의 협의가 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 연초면 연사리 일대는 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 단독주택, 원룸 등이 자리하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다. 거제시 자체는 조선업을 중심으로 발전해 왔으나, 연초면 연사리 지역은 상대적으로 한적한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다. 인근 지역에 별도의 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 등)은 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 규제가 있음을 유의해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 주변으로는 연초면 소재지의 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용할 수 있으며, 거제시 주요 시내로의 접근성도 차량을 이용하면 양호한 편입니다. 교육 시설로는 연초초등학교, 연초중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다. 대중교통은 지역 버스 노선을 통해 이용 가능하며, 자가용 이용 시에는 간선도로를 통해 거제시 내외로 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 토지 일부 지분 매각이라는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 타 공유자와의 협의가 필수적이며, 의견 충돌 발생 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 토지 지상에 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘 주변 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 못하면 보증금이 몰수되는 등 법적 불이익을 받을 수 있습니다. 일부 필지가 맹지인 관계로, 건축이나 개발 시 도로 확보 방안 마련이 필요하며, 기호2번 필지의 경우 공부상 지목과 현황 이용상태(유지)가 상이하여 이에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 재매각 물건이므로, 이전 입찰에서 문제가 되었던 사항들을 파악해 볼 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 본 토지 물건은 토지 일부 지분으로 매각되는 점, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지 포함 등 여러 제약사항을 안고 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수 조건이므로, 이를 충족할 수 있는 수요자만이 입찰에 참여해야 합니다. 주거 지역과 농경지가 혼재된 입지이므로, 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요하며, 특히 공유자들과의 원만한 관계 설정이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 거제시의 지속적인 지역 개발 및 관광 활성화 가능성에 주목할 만합니다. 일부 필지가 주택지 인근에 위치하고 제1종일반주거지역에 해당하여, 소규모 주택 신축 또는 개량 등의 사업 기회를 고려해 볼 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사가 가능한 물건이므로, 만약 낙찰 후 공유자가 해당 권리를 행사하지 않을 경우, 향후 공유자들과의 협의를 통해 안정적인 토지 이용 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 현황 답(묵답)으로 이용되는 필지들의 경우, 농업 생산성 증대나 관련 사업으로의 전환 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매6계