나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3154 [1] 경상남도 거제시 하청면 대곡리 565-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3154 [1] 경상남도 거제시 하청면 대곡리 565-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경3154
• 주소: 경상남도 거제시 하청면 대곡리 565-2
• 감정가: 699,208,000원
• 최저가: 71,851,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 임야

통영지원 경매6계 2024타경3154 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 대곡리 565-2 | 감정가: 699,208,000원 | 최저가: 71,851,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경3154 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경3154 (1)

소재지: 경상남도 거제시 하청면 대곡리 565-2

용도: 임야 (토지)

감정가: 699,208,000원

토지면적: 9816.00㎡ (약 2,969평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각 (일부 임야 및 지목상 전, 도로 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OOOOO

채무자: 박OO

채권자: 새OOOO

1.2. 물건 상세 내역

토지 현황은 본건 1, 2의 경우 부정형 완경사지의 '전(휴경지)' 상태이며, 본건 3, 4는 부정형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다. 본건 5는 부정형 완경사지의 현황 '도로' 상태이고, 본건 6은 부정형 완경사의 '자연림' 상태, 본건 7은 세장형 급경사지의 '자연림' 상태로 파악됩니다.

본건의 위치는 경상남도 거제시 하청면 대곡리 소재 "대곡마을 경로당회관" 북측에 자리하고 있으며, 부근으로는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로 본건 및 인근까지 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다.

토지이용계획상 본건 1, 2, 5는 생산관리지역으로 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 본건 3, 4는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 준보전산지에 해당합니다. 본건 6은 보전관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 준보전산지에 해당합니다. 마지막으로 본건 7은 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지이며 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

제시외 물건으로는 본건 6 토지 지상에 컨테이너박스가 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 매각에서는 제외됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 재매각 물건으로, 매각물건 목록~ 전체를 일괄 매각합니다.

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명원 제출이 필수라는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으니, 취득 희망자는 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다. 매수인은 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

매각물건 목록에 해당하는 컨테이너박스는 매각에서 제외되므로, 이 점을 유의하시기 바랍니다.

1.4. 입지조건

본건은 거제시 하청면 대곡리 일대에 위치하며, 주변으로 농경지와 임야, 그리고 일부 단독주택이 분포하고 있습니다. "대곡마을 경로당회관"이 인근에 있어 지역의 중심 기능을 일부 담당하고 있습니다. 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 편의성은 보통 수준으로 보입니다. 아름다운 자연환경을 배경으로 하고 있으나, 대중교통망이 매우 발달한 도심 지역과는 거리가 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 자연림이나 농경지가 많아 조용하고 한적한 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 새OOOO입니다. 소유자는 박OOOOO이며, 채무자는 박OO입니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 중요한 권리 분석 포인트는 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다. 만약 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 발생하는 보증금 몰수 리스크 또한 권리 확보 과정에서 반드시 고려해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건은 임야 및 농경지, 자연림 등이 주를 이루는 지역에 위치하고 있어 전통적인 의미의 상권 분석보다는 토지의 잠재적 가치와 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 주변에 농경지와 단독주택이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의시설 등이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 기대하기 어렵습니다. 생산관리지역, 보전관리지역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 건축 및 개발에 있어 법적 제한이 따르므로, 이를 고려한 투자 접근이 필요합니다.

1.7. 생활정보

본건 소재지는 거제시 하청면 대곡리로, 비교적 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 인근에 마을 경로당이 있어 지역 커뮤니티 활동이 있을 수 있으며, 농경지와 임야가 많아 조용하고 쾌적한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 하지만 대중교통 이용이나 편의시설 접근성 측면에서는 다소 불편함이 따를 수 있으므로, 도심 생활권과는 거리가 있음을 인지해야 합니다. 차량을 이용하면 거제 시내 및 주요 관광지로의 이동이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크는 명확합니다. 첫째, 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 발생하는 보증금 몰수 위험입니다. 이는 법적인 요건이므로 반드시 충족해야 합니다. 둘째, 분묘기지권 성립 가능성입니다. 이는 토지의 온전한 사용을 저해할 수 있는 중대한 문제입니다. 셋째, 보전관리지역, 생산관리지역, 준보전산지 등 토지이용계획에 따른 건축 및 개발 제한입니다. 토지의 활용 방안이 법규에 의해 제한될 수 있으므로, 구체적인 활용 계획 수립 전에 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 종합 의견

통영지원 2024타경3154 (1) 물건은 거제시 하청면 대곡리에 위치한 토지(임야, 전, 도로 등) 경매 물건입니다. 약 2,969평에 달하는 넓은 면적을 가지고 있으며, 자연환경이 우수하고 조용한 생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 감정가는 약 7억원 수준입니다.

하지만 본건은 재매각 물건이며, 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 보전관리지역 등 토지이용 규제라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명과 분묘 문제는 투자 결정에 앞서 반드시 해결해야 할 과제입니다.

이러한 리스크들을 철저히 분석하고, 관련 법규 및 현장 조사를 통해 정확한 상황 파악이 선행된다면, 잠재적인 가치를 재발견할 수도 있는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 넓은 면적의 토지: 약 2,969평에 달하는 넓은 토지로, 향후 잠재적 개발 또는 활용 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

2. 자연 친화적 입지: 거제시 하청면의 자연환경 속에 위치하여, 전원생활이나 자연 관련 사업, 혹은 휴양 시설 부지 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 낮은 경쟁률 기대: 재매각 물건이고, 농지취득자격증명, 분묘기지권 등의 리스크로 인해 일반적인 경매 물건보다 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다. 이는 가격적인 메리트를 확보할 기회를 제공할 수 있습니다.

4. 토지 이용 규제 완화 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 정부 정책 변화에 따라 토지 이용 규제가 완화될 경우, 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매6계