나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1882 [1] 경상남도 거제시 거제면 소랑리 197-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1882 [1] 경상남도 거제시 거제면 소랑리 197-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경1882
• 주소: 경상남도 거제시 거제면 소랑리 197-1
• 감정가: 1,092,877,000원
• 최저가: 447,642,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

통영지원 경매5계 2024타경1882 | 소재지: 경상남도 거제시 거제면 소랑리 197-1 | 감정가: 1,092,877,000원 | 최저가: 447,642,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경1882 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경1882 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 소랑리 197-1

용도: 전 (농지)

감정가: 1,092,877,000원

토지면적: 4531.00㎡ (약 1371평)

토지 지분율: 453100 (주어진 정보 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 210.00㎡ (건축 공사 중단 상태)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 풍OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각

주의사항:

-일괄매각.

-[목록1] 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

-[목록1,2] 부지조성 토목공사 후 현재 건축공사 중단 상태

-[목록2] 일부 접도구역에 저촉됨

-제시외 건물[감정서상 ㉠ ~㉣]은 매각 제외. 법정지상권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인한 제한 가격임.

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 거제시 거제면 소랑리에 위치하며, "소랑마을"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 토지를 통해 차량 출입이 가능하며, 북동측으로는 2차선 아스콘 포장도로가 접해 있어 접근성 면에서는 양호한 편입니다. 다만, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 공익적 목적의 지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 풍OOO의 채권을 근거로 한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 본 물건은 재매각 절차를 거치고 있습니다. 재매각 사유는 구체적으로 명시되지 않았으나, 일반적으로 낙찰 후 잔금 미납, 법정지상권 등 복잡한 권리관계, 시장 상황 등의 이유로 발생할 수 있습니다.

가장 주의해야 할 점은 법정지상권 성립 여지입니다. 감정평가서에서도 제시외 건물이 존재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있고, 현재 최저매각가격 역시 이러한 제약을 반영하여 책정되었음을 명시하고 있습니다. 이는 토지 매수인이 토지를 온전히 사용·수익하는 데 있어 제약이 될 수 있는 중대한 권리관계입니다.

또한, 본 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 관련 서류 준비에 만전을 기해야 합니다.

1.4. 상권분석

소재지가 거제면 소랑리 지역으로, 보고서 내용상 주변은 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 자연 친화적인 농촌 및 주거 환경에 가깝습니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 제한적일 것으로 보입니다. 다만, 인근 "소랑마을" 및 거제면 소재지의 생활 편의시설을 이용하는 데는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에 나타나지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건 토지는 농업 생산을 위한 농지로서, 현재는 부지 조성 토목공사 후 건축 공사가 중단된 상태입니다. 완경사지에 위치한 부정형 토지이며, 일부는 접도구역으로 지정되어 있어 토지 사용에 공법상 제한이 따릅니다. 농촌 및 자연 환경 속에서의 생활을 고려해 볼 수 있으나, 건축 예정이었던 건물의 공사가 중단된 점, 농지취득자격증명 발급의 필요성, 법정지상권 등의 복합적인 요소를 고려할 때, 일반적인 주거용 부동산과는 다른 접근이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미비: 농지법에 따라 농지 취득 자격 증명이 필수이며, 이를 갖추지 못하면 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

2. 법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 매수인은 해당 건물의 소유자에게 토지 사용을 허락해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 토지 활용 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

3. 개발 및 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 접도구역, 공익용산지 등에 해당하여 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

4. 건축 공사 중단 상태: 토목 및 건축 공사가 중단된 상태로, 향후 공사 재개 또는 관련 행정 절차 진행 시 추가적인 비용이나 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 재매각 물건: 이미 한 차례 유찰된 후 재매각되는 물건이므로, 이러한 낙찰 실패 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 거제면의 농지로서, 감정가는 높으나 복합적인 법적·행정적 제약 사항이 다수 존재합니다. 특히 법정지상권 성립 가능성과 농지취득자격증명 제출 의무는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 자연환경보전지역 등 엄격한 용도지역 지정 또한 개발 가능성을 제한합니다. 따라서 본 물건은 단순한 부동산 투자를 넘어, 복잡한 권리관계를 해결하고 관련 법규를 준수할 수 있는 전문적인 지식과 상당한 시간, 노력을 투자할 의향이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 낮은 최저매각가격: 법정지상권 등 제약 요인을 감안하여 책정된 최저매각가격은 잠재적 가치 대비 매력적일 수 있습니다.

2. 지역 개발 가능성: 거제 지역의 개발 잠재력 및 미래 가치 상승 시, 토지 가치 또한 동반 상승할 가능성이 있습니다.

3. 법정지상권 해결 시 가치 상승: 만약 법정지상권 문제를 성공적으로 해결하거나, 해당 건물 소유주와 원만한 협의를 통해 토지의 활용 가치를 극대화할 수 있다면, 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

4. 토지 자체의 가치: 향후 관련 법규 완화 또는 특별 개발 계획 수립 시, 용도지역의 특성을 활용한 투자 기회가 생길 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매5계