나이스옥션 법원경매 진주 2023타경33377 [2] 경상남도 남해군 남면 당항리 929 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경33377 [2] 경상남도 남해군 남면 당항리 929 전 경매

• 사건번호: 2023타경33377
• 주소: 경상남도 남해군 남면 당항리 929
• 감정가: 123,744,000원
• 최저가: 13,287,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 전

진주지원 경매3계 2023타경33377 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 당항리 929 | 감정가: 123,744,000원 | 최저가: 13,287,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2023타경33377 (2)이며, 매각대상은 토지매각입니다.

소재지는 경상남도 남해군 남면 당항리 929이며, 용도는 전입니다.

토지면적은 2112.00㎡ (약 638.82평)이며, 감정가는 123,744,000원입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 채권자는 오OO, 소유자는 탁OO입니다.

1.2. 현황 분석

본건 토지(기호(2)를 중심으로 분석)는 부정형의 완경사지로, 현황은 '전' 및 '묘지'로 이용 중입니다.

북서측 경계부분에 분묘 10기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 수 있습니다. 감정서상 제시외 수목(감나무 등)은 매각에 포함됩니다.

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황은 서측으로 노폭 약 2-3미터의 도로와 접하고 있으며, 토지 서측 일부는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 주위 환경 및 교통

본건 토지는 남해군 남면 당항리 소재 당항마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

소형차량 출입은 가능하며, 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 지역 및 제한 사항

토지는 생산관리지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 속합니다.

2.3. 혐오 시설 체크

감정평가서상 기호(2) 토지의 현황이 '묘지'로 이용 중이며 북서측 경계에 분묘 10기가 소재한다는 점이 가장 큰 혐오요소이자 잠재적 리스크로 작용합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산임의경매로 진행됩니다. 특이사항으로 재매각 이력이 있습니다.

3.2. 등기부상 권리

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계의 복잡성을 판단하기 어려우나, 매각에 있어 가장 중요한 특이사항은 분묘기지권 성립 여지가 있다는 점입니다. 분묘 10기가 소재하여, 낙찰자가 이를 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

본건은 농촌취락 및 농경지대에 위치하므로 상권은 미미하며, 인근 당항마을회관을 중심으로 하는 전형적인 농촌 생활 인프라 수준입니다. 주택 용도로 이용될 경우 생활 편의 시설 접근성은 낮은 편입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 농지 취득 관련 리스크

본건은 '전'(농지)이므로 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

농지 외 용도(묘지)로 이용 중인 부분이 있어, 남해 남면사무소의 사실조회 회신서에 따라 원상회복의무 등을 부담할 여지가 있습니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 제출해야 하는 까다로운 조건이 있습니다.

5.2. 토지 이용 및 현황 리스크

지적도상 맹지라는 점과 현황 '묘지'로 이용되는 부분이 있다는 점은 토지의 이용 가치와 개발 가능성을 크게 저해하는 핵심 리스크입니다.

감정서상 기호(2) 토지의 북서측에 분묘 10기가 소재하며, 분묘기지권이 성립할 여지가 있어, 분묘 이장 관련 법적, 재정적 리스크가 매우 높습니다.

5.3. 경계 및 도로 리스크

현황 서측으로 도로가 접해있으나, 지적도상 맹지이므로 건축 등을 위해서는 현황 도로에 대한 정밀한 측량 및 도로 점용, 사도 개설 등 복잡한 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 토지는 2112.00㎡ (약 638.82평)의 대형 면적에도 불구하고, '농취증 필수', '분묘기지권 성립 여지', '지적도상 맹지'라는 세 가지 치명적인 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 단순 농지 투자자나 실사용 주택 부지 매입자에게는 매우 높은 진입 장벽이 있으며, 리스크를 감수하고 적정가를 산출할 수 있는 전문가의 접근이 필요합니다. 원상회복 의무 및 분묘 이장 비용 등을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

경남 남해의 해안가 인근 농촌지역에 위치한 대규모 토지입니다.

감정평가액(123,744,000원) 대비 유찰을 통해 충분히 저렴한 가격에 취득할 경우, 장기적인 관점에서 분묘 및 농지법 관련 문제를 해결할 수 있다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

제시외 수목(감나무 등)이 매각에 포함되어 있으므로, 취득 후 농업 목적 활용 시 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계