나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6382 [1] 경상남도 사천시 사천읍 519 구암리 원광이안애아파트 104동 14층1404호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6382 [1] 경상남도 사천시 사천읍 519 구암리 원광이안애아파트 104동 14층1404호 아파트 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매3계 2023타경6382 | 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암두문로 254-9, 104동 14층1404호 (원광이안애아파트) | 감정가: 66,000,000원 | 최저가: 4,961,000원 | 용도: 아파트

1. 진주지원 2023타경6382 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경6382 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 519 구암리 원광이안애아파트 104동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 66,000,000원

토지면적: 41.34㎡ (약 12.5평)

건물면적: 55.50㎡ (약 16.8평) - 이는 해당 아파트의 전용면적으로 추정됩니다. 일반적으로 총 분양면적은 이보다 넓으며, 별도 확인이 필요합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 정OO

특이사항: 재매각

주의사항: 본건에 대항할 수 있는 임차인이 존재하는 경우, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다 [cite:Provided].

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리에 소재한 "원광이안애아파트" 104동 14층에 위치하고 있습니다 [cite:Provided].

주위 환경으로는 아파트 단지와 함께 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 도심과 자연이 어우러진 주거 환경을 갖추고 있습니다 [cite:Provided].

차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:Provided].

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 중층 규모의 건축이 가능한 지역입니다. 하지만, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역에 해당하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다 [cite:Provided, 13, 16, 18].

1.3. 권리분석

본 물건은 정OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

현재 소유자이자 채무자는 강OO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성입니다. 매수인은 이로 인한 추가적인 재정적 부담을 질 수 있으므로, 임차인의 정확한 현황과 배당 여부를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다 [cite:Provided].

본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 특별한 사정이 있었을 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 사천읍 구암리는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역이며, 주변으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 분포하고 있습니다 [cite:Provided].

사천시는 항공우주 산업을 중심으로 한 첨단산업과 해양관광, 그리고 청정한 자연을 아우르는 도시로 발전하는 계획을 추진 중입니다. 사천읍은 이러한 발전 계획에서 동부생활권의 중심지 중 하나로, 항공우주 산업 기능과 도심·상업 기능이 집중될 것으로 전망됩니다.

단지 인근에는 기본적인 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상되나, 대형 상업 시설이나 특화된 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 공동주택인 아파트로, 난방, 위생, 소방 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖춰져 있습니다 [cite:Provided].

부동산 감정평가 시, 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으며, 경매 진행 시 내부 구조 및 관리 상태를 재확인하는 것이 중요합니다 [cite:Provided].

거주자들의 후기에 따르면, 단지 인근에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리하다는 평가가 있습니다. 또한 대중교통 이용이 편리하다는 의견도 있습니다. 다만, 일부 거주자들은 건물 노후화로 인한 단열 및 방음 문제, 그리고 주차 공간의 협소함에 대해 언급하기도 합니다.

월별 관리비 정보 또한 공개되어 있어, 실제 거주 시 예상되는 주거 비용을 산출하는 데 참고할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 문제입니다. 이는 매수인의 예상치 못한 추가적인 재정 부담으로 이어질 수 있습니다 [cite:Provided].

폐문 상태로 인해 내부 확인이 불가하므로, 건물 내부의 노후화 정도, 리모델링의 필요성, 예상치 못한 하자 발생 가능성 등이 불확실합니다. 이는 수리 및 유지보수 비용 증가의 원인이 될 수 있습니다 [cite:Provided].

본건이 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위에 법적인 제한이 따를 수 있습니다.

가축사육제한구역에 대한 관련 법규 준수 여부 또한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 아파트로, 6천 6백만원의 감정가와 재매각 대상이라는 점에서 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰될 가능성이 있는 투자 물건입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 문제, 내부 확인 불가로 인한 건물 상태의 불확실성, 그리고 비행안전구역과 같은 개발 제한 사항은 투자 결정에 앞서 신중한 검토가 필요한 주요 리스크 요인입니다.

따라서, 임차인 현황 및 배당 분석, 그리고 건물 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 성공적인 투자를 위한 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

감정가(6,600만원)가 상대적으로 낮으며 재매각 물건으로, 시세 대비 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

사천시가 추진하는 항공우주 산업 육성 등 지역 발전 계획은 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승의 잠재력을 제공할 수 있습니다.

아파트로 기본적인 주거 기능과 함께 인근 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 수요 또한 고려할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계