나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경106094 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 385-57 임야 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경106094 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 385-57 임야 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매2계 2024타경106094 | 소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 385-57 | 감정가: 394,268,300원 | 최저가: 66,265,000원 | 용도: 임야

1. 부산동부지원 2024타경106094 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경106094 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 385-57

용도: 임야

감정가: 394,268,300원

토지면적: 4633.00㎡ (약 1399.48평)

매각대상: 토지 매각 (전체 지분)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 양OO

채무자: 윤OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 재매각

주의사항: 수종의 나무 등이 자생하고 있는 자연림 상태의 임야임. 지상의 수목은 통상 토지 가격에 포함되어 거래되는 관행에 의거, 토지에 포함하여 평가함. 지적도상 맹지임. 지상에 분묘가 소재하고, 분묘기지권이 성립할 여지가 있음. 분묘의 소재로 인한 부담을 감안하여 토지를 평가함. 정확한 면적이나 경계 등은 측량 등 별도의 확인을 요함. 수목은 토지에 포함 평가되었음. 복수의 용도지역에 소재함. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.1. 1.입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 부산지하철 4호선 "윗반송역" 북측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 자연림 상태의 임야 지대와 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 시가지 주변 야산지대입니다. 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 4호선 윗반송역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 기호(1)의 경우 남동하향의 부정형 토지로 자연림 상태이며, 지적도상 맹지입니다. 기호(2), (3), (4)는 서하향의 부정형 또는 세장형 토지로 역시 자연림 상태이며, 서측으로 약 7미터 폭의 포장도로에 접하고 있으나, 약 2.5미터 높이의 옹벽이 있습니다.

1.1. 2.권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 채무자는 윤OO, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 소유자는 양OO입니다. 권리상 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이로 인한 부담은 감정평가 시 반영되었습니다. 재매각 건으로, 이전 경매에서 유찰되었음을 알 수 있습니다.

1.1. 3.상권분석

본 물건은 주거지역과 자연녹지지역이 혼재된 야산 지대에 위치한 임야입니다. 직접적인 상업 시설과의 연계성은 낮으나, 인근에 형성된 주거 단지와 윗반송역이 있어 배후 수요 가능성은 존재합니다. 제2종일반주거지역에 해당하는 부분은 향후 개발 잠재력을 가질 수 있으나, 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등에 묶여 있는 부분은 개발에 제약이 따릅니다.

1.1. 4.생활정보

본건은 자연림 상태의 임야이므로 직접적인 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 다만, 인근 주거 지역 및 윗반송역과의 접근성을 고려할 때, 대중교통을 이용한 생활 인프라 접근은 용이한 편입니다. 주변 지역은 주거 시설과 상가 등이 혼재되어 있습니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 기호(1) 토지가 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 저하시킬 수 있습니다. 또한, 지상에 소재한 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성은 토지의 사용, 수익, 처분에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 관련 분쟁 발생 가능성도 배제할 수 없습니다. 기호(1) 토지는 개발제한구역, 보전산지 등 중첩된 규제를 받고 있어 개발이 매우 제한적입니다. 정확한 면적과 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요하며, 복수의 용도지역 구분에 따른 정확한 경계 파악도 중요합니다. 재매각 건이라는 점은 시장에서의 관심도나 매수 희망자의 부담 요소를 간접적으로 시사합니다. 주변 환경에 특별한 혐오시설이 있다는 검색 결과는 없었습니다.

1.1. 6.종합 의견

부산 해운대구 반송동 소재 임야 물건은 윗반송역 인근이라는 지리적 이점과 함께, 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 개발제한구역 지정 등 복합적인 고려 사항을 가진 물건입니다. 부분적으로 제2종일반주거지역이 포함되어 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 현재로서는 상당한 제약이 따릅니다. 재매각 건으로서 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.1. 7.투자 포인트

본건은 윗반송역이라는 대중교통 결절점 인근에 위치하며, 일부 지역이 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 맹지 및 분묘기지권 등 부담 요소를 감안하여 감정가가 산정되었을 가능성이 높아, 위험 요소를 감수하고 장기적인 안목으로 투자할 경우, 가치 상승의 기회를 모색해 볼 수 있습니다. 다만, 토지의 정확한 경계 확인 및 분묘 관련 법적 검토는 필수적입니다.

법원 정보

부산동부지원 경매2계